Neue Richtwerte

Um wie viel die Mieten ab 1. April steigen dürfen

Die neue Preisbremse sorgt für Entlastung bei den Wohnkosten vieler Österreicher.(Bild: APA/Eva Manhart)

Ab April 2026 dürfen Altbau-Mieten nach längerer Pause wieder steigen – aber nur minimal. Neue Richtwerte deckeln die Erhöhung auf maximal ein Prozent. Wer betroffen ist und welche Regeln Vermieter beachten müssen, erfahren Sie hier ...

Ab April 2026 dürfen die Mieten im Altbau nach längerer Pause wieder steigen, allerdings nur sehr gering. Die sogenannten Richtwerte, die als Grundlage für viele Mieten dienen, werden angepasst. Laut dem neuen Gesetz darf die Miete – inklusive möglicher Zuschläge für Lage – aber dieses Jahr nicht wie der Verbraucherpreisindex (VPI), also die Teuerung steigen, sondern um höchstens ein Prozent.

Altbau

In Österreich ist ein Altbau rechtlich definiert als ein Gebäude, dessen Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. Diese Einstufung ist entscheidend, weil solche Wohnungen in der Regel dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen und es dadurch für den Vermieter eine Obergrenze beim Mietpreis durch einen sogenannten Richtwert gibt. 

Nicht jede alte Wohnung gilt rechtlich als „Altbau“: Dachgeschossausbauten oder Zubauten können trotz des historischen Gebäudes rechtlich als Neubau gelten und fallen somit nicht unter die Mietpreisbegrenzung.

Die genauen Richtwerte sind je nach Bundesland unterschiedlich, werden am 1. April 2026 von Statistik Austria veröffentlicht. Schätzungen zufolge liegen sie im Burgenland bei etwa 6,15 Euro pro Quadratmeter, in Wien bei rund 6,74 Euro und in Vorarlberg bei etwa 10,35 Euro.

Mieter müssen rechtzeitig informiert werden
Für neue Mietverträge gelten die höheren Beträge bereits ab April. Bei bestehenden Verträgen werden sie frühestens ab Mai wirksam. Dafür müssen Mieter rechtzeitig informiert werden: Die Mitteilung darf erst nach dem 1. April verschickt werden und muss mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zahlungstermin ankommen.

Die Altbaumieten sind durch die Anpassung der Richtwerte in den letzten Jahren drastisch gestiegen.(Bild: APA/EVA MANHART)

Erhöhung nur noch 1x pro Jahr
Die neue Mietpreisbremse betrifft Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz oder teilweise gilt. Dazu zählen in der Regel Wohnungen in Mehrparteienhäusern, außer Genossenschaftswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser. Für diese darf die Miete nun nur noch einmal pro Jahr, und zwar jeweils zum 1. April, erhöht werden. Steigt der Verbraucherpreisindex (VPI), also die Teuerung über drei Prozent, darf der darüberliegende Teil zusätzlich zu den drei Prozent nur noch zur Hälfte als Mieterhöhung weitergegeben werden.

Berechnung

Wäre die Steigung des VPI bzw. die Teuerung fünf Prozent, wird die Miete nun so berechnet:

700 Euro monatliche Kaltmiete
+ 21 Euro (3 Prozent Teuerung)
+ 7 Euro (die Teuerung liegt über 3 Prozent, also wird nur
                 die Hälfte der zusätzlichen 2 Prozent, also 1
                 Prozent angerechnet) 
= 728 Euro neue monatliche Kaltmiete

Was für preisgeschützte Wohnungen gilt
Für Wohnungen mit gesetzlich begrenzter Miete (z. B. Richtwert- oder Kategorie-Mietzins), die vollständig unter das Mietrechtsgesetz fallen (wie oft im Altbau), gibt es gesetzliche Obergrenzen für Mieterhöhungen. Die Mieterhöhung darf dieses Jahr höchstens ein Prozent betragen und im Jahr 2027 höchstens zwei Prozent betragen, auch wenn die der VPI höher ansteigt.

Erst ab dem Jahr 2028 gilt für preisgeschützte Wohnungen ebenfalls die Regelung, dass die Übersteigung der 3-Prozent-Grenze zur Hälfte als Mieterhöhung weitergegeben werden darf.