Kosten verdoppelt

Projekt mit Benkos Signa kam BIG teuer zu stehen

Das Bauprojekt Vienna Twentytwo verschlang fast die doppelten Errichtungskosten.(Bild: Krone KREATIV/Screenshot Google Street View, APA/HELMUT FOHRINGER, APA/EVA MANHART)

Wer sich mit René Benkos Signa einließ, der musste oftmals Feder lassen. Auch die Bundesimmobiliengesellschaft musste dies schmerzlich feststellen. Der Rechnungshof kritisierte in einem aktuellen Bericht zum Projekt Vienna Twentytwo, dass man die Risiken einer Zusammenarbeit mit der Signa weitgehend außer Acht gelassen hatte. 

Die BIG-Tochter Austrian Real Estate Development (ARE Development) hatte gemeinsam mit der Signa das Immobilienprojekt Vienna Twentytwo im 22. Wiener Bezirk entwickelt. Dafür wurden 16 Gesellschaften gegründet, an denen die ARE jeweils zu 49 Prozent und die Signa-Tochter Forum Donaustadt Holding zu 51 Prozent beteiligt waren. Projektstart war 2016, die Fertigstellung war für das Jahr 2022 geplant.

Doch bereits der Projektstart verlief alles andere als harmonisch, wie der Rechnungshof in seinem Bericht kritisch anmerkt. So habe die ARE zwar zu Beginn im Jahr 2016 Unterlagen vorliegen gehabt, wonach Signa wirtschaftlich und technisch in der Lage sei, das Projekt umzusetzen, es jedoch keine standardisierte Risikobeurteilung gab.

Bei einer längerfristigen Geschäftsbeziehung müsste diese „streng und umfassend“ sein, so der Rechnungshof. Denn bei einer Insolvenz des privaten Partners könne der öffentliche Partner das gesamte Projektrisiko zu tragen haben. Zwei Jahre später habe man die standardisierte Prüfung der Projektpartner eingeführt, merkte die ARE in einer Stellungnahme an. Mittlerweile habe man sogar nachgeschärft und eine vertiefende Prüfung etabliert.

Im Jahr 2023 zeichneten sich bereits die wirtschaftlichen Probleme der Signa-Gruppe an, die Signa Holding meldete Ende 2023 Insolvenz an und die ARE Development übernahm Anfang 2024 die Anteile des Partners – was vom Rechnungshof durchaus positiv bewertet wurde.

Fällige Kreditrate, zu wenig Eigenkapital
Als problematisch bezeichnete der Rechnungshof allerdings den Umstand, dass die Signa immer wieder darauf gedrängt habe, die Mindesteigenkapitalquote von acht Prozent bei den Projektgesellschaften zu unterschreiten. Dabei sei diese Eigenkapitalquote nach Ansicht der Prüfer ohnehin niedrig angesetzt. Von 2016 bis 2024 konnten dennoch sechs operativ tätige Projektgesellschaften insgesamt neunmal die Mindesteigenkapitalquote nicht erfüllen.

Der Zusammenbruch von René Benkos Signa-Gruppe sorgte für die größte Firmenpleite der europäischen Nachkriegszeit.(Bild: APA/EXPA)

Außerdem kam es bei der Verwertung der Bauteile 1, 3 und 4 von insgesamt sechs Gebäuden zu Diskrepanzen: Signa präsentierte einen Interessenten, ARE bestand – wie im Kooperationsvertrag vereinbart – auf ein Bieterverfahren. Signa führte dies ohne Zustimmung der ARE durch – und den Zuschlag erhielt der zuvor präsentierte Interessent. Zwischen Signa und dem Käufer der Liegenschaft bestanden laut Rechnungshof geschäftliche Beziehungen. 

Bei dem weitgehend über Fremdkapital finanzierten Projekt wurde zudem von einer der 16 Gesellschaften ein Gesellschafterdarlehen von 18 Millionen Euro an die beiden Partner zurückgezahlt. Dabei war der finanzielle Handlungsspielraum der Gesellschaft eingeschränkt sowie die Bautätigkeit noch nicht abgeschlossen. Signa konnte Ende 2023 ihren Anteil an einer fälligen Bankenkredittranche nicht mehr bezahlen. 

ARE-Aufsichtsrat war Geschäftsführer in Signa-Gruppe
Im Jänner 2024 übernahm die ARE Development daher die Anteile der Signa an diesem Projekt und die Wege von ARE Development und der Forum Donaustadt Holding trennten sich – vorübergehend. Denn mit September 2024 übernahm der ARE-Aufsichtsrat Markus Neurauter, Multi-Geschäftsführer in der Signa-Gruppe, die Geschäftsführung der Forum Donaustadt Holding.

Die Übernahme der Signa-Anteile an dem Immobilienprojekt zog jedoch Probleme mit sich: Da die Strukturen zur Abwicklung des Projekts fehlten, griff man auf 70 Konsulenten und Dienstleister zurück. Ein ehemaliger Projektleiter der Signa wurde ebenfalls eingebunden – umgerechnet auf eine Vollzeitstelle erhielt er das 1,5-fache Gehalt eines Geschäftsführers der BIG beziehungsweise der ARE. 

Errichtungskosten verdoppelt
Die prognostizierten Errichtungskosten stiegen durch Verzögerungen bei der Bauzeit, Baupreissteigerungen sowie eine mangelhafte Planungs- und Ausschreibungsqualität von Jänner 2018 bis August 2024 von 212,55 Mio. Euro auf 412,21 Mio. Euro. Die Finanzierungskosten schnellten von 4,99 Mio. auf 36,66 Mio. Euro in die Höhe. Anfangs ging man bei diesem Projekt von 6,97 Prozent Rendite aus, mittlerweile liege die Rendite bei mageren 1,46 Prozent.

Das Immobilienprojekt befindet sich im 22. Wiener Gemeindebezirk nahe der U-Bahn-Station Kagran und umfasst sechs Gebäude beziehungsweise Bauteile mit einer Nutzfläche von insgesamt 89.896 m² für Wohnungen, Büros, Hotel, servicierte Apartments und Handel. 

Vom Zusammenbruch der Signa blieb das Projekt verschont. Der Rechnungshof bemerkte diesbezüglich positiv, „dass die ARE Development im Zuge der Übernahme der Signa-Anteile Maßnahmen setzte, um das Risiko der Inanspruchnahme durch Signa-Gläubiger zu verringern. So vereinbarte sie beispielsweise mit einem deutschen Unternehmen, das gegenüber der Forum Donaustadt Holding GmbH genussberechtigt war, einen Verzicht auf die Erhebung von Ansprüchen“.