Kärntens Wohnimmobilienmarkt sendete bisher widersprüchliche Signale und die Lage wird auch in den kommenden Monaten vermutlich nicht unbedingt klarer. Denn der Markt ist noch immer angespannt und von vielen externen Faktoren abhängig. Aber zuerst: Wo steht der Markt? Eigentumswohnungen verbuchten 2024 deutlich weniger Abschlüsse, wurden aber teurer. Einfamilienhäuser legten stückzahlmäßig zu, im Neubau zündet hingegen die rote Warnlampe. Und in den Städten ziehen die Mieten an. Eine Bestandsaufnahme mit Ausblick.
Eigentum schrumpft in der Menge - und wird teurer
Kärnten verzeichnete 2024 2007 verbücherte Eigentumswohnungen das stärkste Minus unter den Bundesländern (minus 17,6 Prozent gegenüber 2023). Gleichzeitig stieg der durchschnittliche Kaufpreis auf 233.601 Euro (plus 6,3 Prozent) ein neues Allzeithoch. Besonders auffällig ist die Spreizung in den Bezirken: Villach (Stadt und Land) sowie Spittal/Drau mit kräftigen Preisanstiegen, Völkermarkt mit deutlichem Rückgang, Klagenfurt (Stadt) legte moderat zu.
Parallel dazu meldet der RE/MAX-ImmoSpiegel sinkende Transaktionswerte (minus 13,4 Prozent gegenüber 2023). Kärnten liegt damit knapp unter 2019Niveau. Zugleich warnen die Autoren vor einer Angebotsverknappung infolge zu geringer Bautätigkeit: „Spätestens mit Ende des Jahres beziehungsweise Anfang nächsten Jahres“ könnten die Preise spürbar anziehen, so Bernhard Reikersdorfer (RE/MAX Austria).
Mengenerholung - Preise mit leichter Delle
Bei Einfamilienhäusern hellte sich 2024 die Lage etwas auf: 848 Verbücherungen (plus 9,0 Prozent gegenüber 2023). Der typische Preis sank minimal auf 299.970 Euro (minus 1,1 Prozent). Für Käufer wichtig: große Preisspreizung nach Lage und Segment.
Einstiegssegment: Ein Viertel der Häuser wechselte unter 190.000 Euro den Besitzer; in mehreren Bezirken lagen die unteren Quartile noch darunter, etwa in Völkermarkt mit unter 150.000 Euro oder in Feldkirchen mit 147.742 Euro.
Top-Viertel: In Klagenfurt-Land startete das obere Preisviertel erst ab 500.000 Euro, in Klagenfurt (Stadt) ab 479.250 Euro, in Villach ab 460.000 Euro.
Nachfrage-Schraube 2025: Preise rauf, Nachfrage differenziert
Die Angebotspreise zogen im ersten Halbjahr 2025 österreichweit an. Bei Häusern legte Kärnten mit plus 11 Prozent auf 3.333 Euro pro Quadratmeter besonders kräftig zu - einzig hier sank die Nachfrage (minus 9 Prozent) gegenüber 2024. Wohnungen wurden plus 3 Prozent teurer (4.981 Euro pro Quadratmeter), die Nachfrage wuchs um 13 Prozent.
Im Österreich-Schnitt konstatiert ImmoScout24 „steigende Angebotspreise und spürbar wachsendes Kaufinteresse“. „Das Interesse am Immobilienkauf nimmt weiter zu, die Zahl der Anfragen wächst nun schon das zweite Jahr in Folge“, sagt Markus Dejmek, Österreich-Chef von ImmoScout24.
Die Angebotsmieten legten in mehreren Landeshauptstädten zu. Klagenfurt erreichte im ersten Quartal 2025 15,00 Euro pro Quadratmeter Bruttomiete - plus 6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Die Analyse von ImmoScout24 basiert auf 74.000 Inseraten und rechnet mit Medianwerten, methodisch robust gegen Ausreißer.
Neubau: Die eigentliche Engstelle
Österreichweit sackten die Fertigstellungen ab: nach rund 36.800 Einheiten im Jahr 2024 werden für 2025 nur noch etwa 26.000 erwartet. Erst ab 2027 zeigt die Pipeline wieder deutlicher nach oben.
Kärnten ist im bundesweiten Vergleich fast Schlusslicht (knapp vor dem Burgenland): Für 2025 werden lediglich rund 1100 Einheiten prognostiziert. Die Fertigstellungsquote fällt auf 1,87 Wohnungen je 1000 Einwohner (Durchschnitt 2022-24: 3,08). 2023 bis 2025 lag Kärnten laut Branchenbericht sogar bei rund 2,3 - ganz unten im Ländervergleich.
Das bestätigt auch die Exploreal/WK Kärnten-Erhebung: 2023 waren es rund 2000 Wohnungen, 2025 nur mehr 1000 (minus 50 Prozent). 2026 droht ein weiterer Rückgang auf etwa 800. „Der Rückgang betrifft vor allem den gewerblichen Wohnbau. Bau- und Finanzierungskosten, Widmungsverfahren und KIM-Verordnung bremsen“, warnt Paul Perkonig (Wirtschaftskammer Kärnten).
Neubaupreise & Struktur: Was am Markt ankommt (und was fehlt)
Im Neubau zeigt die Exploreal-Auswertung sinkende Quadratmeterpreise im Eigentum, besonders in Kärnten, und regional stark differenzierte Mietniveaus im frei finanzierten Segment. Freifinanzierte Neubau-Mieten legten österreichweit zuletzt um 20,4 Prozent zu - ein Kontrast zum geringen Anteil geförderter Wohnungen in Kärnten. Strukturell dominiert im Bundesland der gewerbliche Wohnbau (79 Prozent), davon 59 Prozent im Wohnungseigentum. Gemeinnützige Träger kommen auf nur 21 Prozent. Geförderte Mieten stellen 2025 magere 8 Prozent der Fertigstellungen - das leistbare Segment bleibt unterversorgt.
Die Bremsklötze - und ein Hoffnungsschimmer
Der KIM-Regelrahmen wurde per 30. Juni 2025 gelockert: fixe Eigenkapital- und Belastungsgrenzen fallen weg, Laufzeiten werden flexibler. Zugleich helfen sinkende Zinsen der Nachfrage auf die Sprünge. Perkonig mahnt dennoch: „Die Nachfrage bleibt, aber es klafft eine gefährliche Lücke zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Die Leistbarkeit hat sich nicht verbessert. Hohe Kreditkosten und fehlende Förderimpulse verschärfen die Lage.“
Auch Karl Glanznig (ARGE Bauwirtschaft Kärnten) fordert: „Ein modernes, Eigentum und Miete gleichermaßen berücksichtigendes Wohnbaufördermodell muss einen wichtigen Impuls setzen.“ Aus Marktsicht sieht Dejmek zwar steigendes Interesse, warnt aber: „Die steigenden Durchschnittspreise hängen auch an mehr hochwertigen Neubau-Objekten.“
Was heißt das konkret für Kärnten?
Kurzfristig (bis 2026):
Angebot knapp: Fertigstellungen brechen ein, die Quote sinkt. Projekte, die 2025/26 auf den Markt kommen, treffen auf unterversorgte Segmente - vor allem in den Städten.
Mieten rauf: Klagenfurt verteuert sich weiter, wenn auch noch unter Westniveau.
Kaufmarkt zweigeteilt: Häuser werden teurer bei schwächerer Nachfrage, Wohnungen legen preislich moderat zu bei steigender Nachfrage.
Mittelfristig (ab 2027):
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Sed quis dignissim arcu. Praesent pellentesque diam imperdiet, viverra ante in, consequat magna. Nulla ex quam, tristique at facilisis a, sollicitudin ut lorem. Vivamus sit amet ex risus erat curae.
Pipeline füllt sich: Ab 2027 rechnen Analysten mit wieder deutlich mehr Fertigstellungen. Bis dahin bleiben Knappheit und Preisauftrieb das Risiko, zumal das leistbare Segment zu dünn bleibt.
Wer jetzt was tun sollte
Käufer: In Randbezirken bleiben Einstiegspreise erstaunlich tief - ein Viertel der Häuser unter 190.000 Euro. In Klagenfurt und Villach dagegen über 400.000 Euro für bessere Objekte. Finanzierung rechtzeitig fixieren - KIM-Lockerung nutzen, aber realistisch kalkulieren.
Mieter: In Klagenfurt hilft nur der frühe Blick in die Angebote. Median 15 Euro pro Quadratmeter im Q1/2025. Bestandsobjekte sind oft günstiger als Neubauten.
Bauträger/Investoren: Engpassjahre 2025/26 konsequent durchplanen. Wer heute startet, liefert ins Loch bei guter Lage und solider Kalkulation mit überdurchschnittlichen Chancen. Mieten bleiben das rare Gut. Leistbare
Eine Chance für die Zukunft
Trotz aller Engpässe und Sorgen bleibt Kärnten ein Markt mit Perspektive. Wer heute kauft, investiert in ein Bundesland mit hoher Lebensqualität, stabiler Nachfrage und starken Zuzugsregionen. Auch die Wirtschaftskammer sieht Chancen: „Wenn es gelingt, die Baukosten zu dämpfen, Verfahren zu beschleunigen und die Wohnbauförderung neu auszurichten, kann Kärnten gestärkt aus der Krise hervorgehen“, betont Paul Perkonig. Fällt die Zinslast weiter, kommen neue Fördermodelle und zieht der Neubau ab 2027 wieder an, könnte aus der aktuellen Delle sogar ein Vorteil erwachsen - ein Markt, der sich konsolidiert hat und in dem Chancen für Käufer, Mieter und Bauträger gleichermaßen wieder größer werden.
Von Philipp Stewart
Kärntens Bezirke im Preisvergleich
Wer in Kärnten eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, blickt in eine Landkarte der Gegensätze. Während in den Städten die Preise zulegen, gibt es am Land noch Nischen für Schnäppchenjäger. Die aktuellen Daten aus 2024 und 2025 zeichnen ein klares Bild.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt hoch, doch die Entwicklungen sind höchst unterschiedlich. In Villach und Spittal an der Drau zogen die Preise zuletzt kräftig an. Klagenfurt als Landeshauptstadt bleibt stabil im oberen Mittelfeld. Völkermarkt hingegen verzeichnete sinkende Preise, St. Veit an der Glan stagnierte. Die Preisspanne ist groß: Während in Feldkirchen oder Klagenfurt-Land Quadratmeterpreise über dem Landesdurchschnitt liegen, sind Hermagor oder St. Veit vergleichsweise günstig. Noch deutlicher zeigt sich die Spreizung bei Einfamilienhäusern. Am unteren Ende beginnen Kaufpreise in Kärnten bei rund 190.000 Euro - etwa in abgelegenen Lagen von Hermagor oder Wolfsberg. Wer in Klagenfurt Stadt, Klagenfurt Land oder Villach kaufen will, muss deutlich mehr zahlen: Ab 400.000 Euro aufwärts sind hier keine Seltenheit. Damit entstehen zwei Welten: leistbares Wohnen in Randbezirken und teures Eigentum in den Ballungsräumen.
In Klagenfurt sorgt die Universitätsstadt für ständige Zuzüge, Villach profitiert von seiner Lage als Wirtschafts- und Verkehrsknotenpunkt. Hier wächst die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern besonders stark - und damit auch die Preise. Das gilt auch für die Mieten: Klagenfurt weist mit über 15 Euro pro Quadratmeter bereits Wiener Verhältnisse auf.
Anders das Bild in Bezirken wie St. Veit, Wolfsberg oder Hermagor. Dort bleibt der Markt ruhiger, mit weniger Transaktionen und niedrigeren Preisen. Für Käufer mit Zeit und Geduld eröffnen sich Chancen - allerdings oft verbunden mit längeren Fahrzeiten und schwächerer Infrastruktur. In manchen Gemeinden warten Häuser länger auf neue Besitzer, was Verhandlungsspielräume eröffnet.
