Grundbuchs-ABC

Immobilieneigentum: Wissenswertes zum Grundbuch

(Bild: thinkstockphotos.de)

Es ist die Grundlage jeden Liegenschaftseigentums in Österreich - das Grundbuch. Und auch wenn die meisten wissen, dass es wichtig ist, im Grundbuch zu stehen, wissen doch nur wenige, wie das Grundbuch wirklich aufgebaut ist und funktioniert.

Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden sogenannten dinglichen Rechte eingetragen werden. Dingliche Rechte sind solche, die nur durch Eintragung ins Grundbuch erworben werden können (Eintragungsgrundsatz). Der Vertrauensgrundsatz besagt weiterführend, dass jedermann grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen kann.

Dingliche Rechte sind beispielsweise das Eigentum, das Wohnungseigentum, das Pfandrecht, das Baurecht, sogenannte Dienstbarkeiten (wie etwa ein Wohnrecht) und Reallasten.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung, die jeweils pro Katastralgemeinde geführt werden. Jede Liegenschaft hat eine eigene Nummer, die sogenannte Einlagezahl oder EZ. Eine Liegenschaft wird oft als Grundbuchseinlage oder Grundbuchskörper bezeichnet. In der Urkundensammlung werden alle Urkunden, die den Grundbuchseintragungen zugrunde liegen, gesammelt und archiviert, also etwa Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung bei Verlassenschaften, Pfandurkunden, Darlehensverträge usw. Die Urkundensammlung ist öffentlich einsehbar. Die Urkunden werden im Grundbuch mit sogenannten Tagebuchzahlen versehen und können somit leicht ausgehoben werden.

Jede Liegenschaft wird in Form einer Grundbuchseinlage verwaltet. Diese können je nach Art der Liegenschaft sehr kurz sein, aber auch mehrere Seiten umfassen. Das ist beispielweise bei Wohnhausanlagen im Eigentum der Fall. Die Grundbuchseinlage besteht aus drei Blättern, dem A-, B- und C-Blatt.

Das A-Blatt
Das A-Blatt wird auch als Gutbestandsblatt bezeichnet. Es besteht aus zwei Teilen: dem A-1-Blatt mit den Grundstücksnummern, der Benützungsart, der Fläche und der Liegenschaftsadresse. Das A-2-Blatt enthält mit dem Eigentum verbundene Rechte, etwa Zugangsrechte über ein Nachbargrundstück oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Ebenso werden hier Veränderungen im Grundbuchskörper festgehalten, wie etwa Zu- oder Abschreibungen zur Liegenschaft.

Das B-Blatt
Dieses Blatt wird auch als Eigentumsblatt bezeichnet. Hier sind alle Eigentümer einer Liegenschaft eingetragen mit ihren jeweiligen Eigentumsanteilen. Auch kann man hier nachlesen, aufgrund welcher Urkunden das Eigentum erworben wurde (Einantwortung, Kaufvertrag, …) und wann dies der Fall war.

Das C-Blatt
Auch als Lastenblatt bekannt. Wie dieser Name sagt, können hier die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Verpflichtungen bzw. Belastungen entnommen werden. Hier stehen daher Pfandrechte von Banken, Belastungs- oder Veräußerungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte etc. Die Belastungen werden immer konkreten Eigentumsanteilen zugeordnet. Hier ist wichtig, dass bei Eigentumsübertragung auf lastenfreie Übertragung geachtet wird, wenn man nicht die finanziellen Verpflichtungen des Vor-Eigentümers mit übernehmen möchte. Hierfür ist beispielsweise die treuhändige Abwicklung eines Kaufs über einen Notar sehr wichtig. Für Gläubiger, meist eine Bank, ist wichtig, möglichst an erster Stelle im Grundbuch eingetragen zu sein. Denn das erste Recht im Grundbuch ist das stärkste und die nachfolgend eingetragenen Gläubiger werden auch nachrangig befriedigt, wenn es zum Verkauf des Objekts mangels Liquidität des Schuldners kommen sollte. Alte Pfandrechte sollten daher jedenfalls sofort getilgt werden.

Einverleibung
Die Einverleibung ist für den Liegenschaftserwerb der wichtigste Schritt. Denn nur mittels Einverleibung wird jedes Recht in Zusammenhang mit dem Grundbuch gültig. So ist der wichtigste Schritt beim Kauf einer Eigentumswohnung der, dass Wohnungseigentum begründet wird. Dies wird im Zuge der Einverleibung am Grundbuchsauszug links oben mit dem Wort "Wohnungseigentum" gekennzeichnet.

Auch andere Rechte wie ein Pfandrecht oder eine Pflicht wie das Veräußerungsverbot erlangen nur durch die sogenannte Einverleibung Gültigkeit. Üblich ist beispielsweise bei geförderten Objekten ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes, da der Eigentümer das Objekt dann nur mit Zustimmung der Förderungsstelle verkaufen kann. So soll verhindert werden, dass geförderte Wohnungen mit großem Gewinn weiterverkauft werden und eine Bereicherung stattfindet. Eine andere Konstellation ist die, dass Eltern ihren Kindern schon zu Lebzeiten die Liegenschaft übertragen, aber darin wohnen bleiben wollen: Dann wird ein Wohnrecht eingetragen und ein Veräußerungsverbot, das bis zum Tod der Eltern bestehen bleibt.

Vormerkungen
Auch werden oft Vormerkungen im Grundbuch gefunden. Mit einer Vormerkung werden Rechte nur bedingt erworben. Das ist etwa dann der Fall, wenn noch nicht alle Urkunden zur Eintragung vorliegen (etwa bei neu gebauten Wohnungen) oder man sich einfach den Rang sichern möchte. Wollen andere Personen eintragen, wird man davon in Kenntnis gesetzt. Die Vormerkung kann jederzeit gelöscht oder in eine Einverleibung umgewandelt werden. Auch Anmerkungen können immer wieder gefunden werden. Damit werden einfach bestimmte Umstände ersichtlich gemacht.

Das Grundbuch wird heute elektronisch geführt. Jeder kann bei jedem Bezirksgericht die Eintragungen kostenlos einsehen oder gegen Gebühr ausdrucken lassen. Notare und Rechtsanwälte können elektronisch ebenfalls Grundbuchsauszüge abrufen. Das Grundbuch ist somit vor und während des Eigentumserwerbs ein wichtiges Instrument, um sicherzugehen, dass alles seine Richtigkeit hat und man wirklich der Eigentümer des Kaufobjekts wird.