Rechnungshof prüfte

Landeswohnbau: Gutes Zeugnis mit ein paar Makeln

Diese Wohneinheiten der Neuen Heimat gehören auch zum Landeswohnbau Kärnten.(Bild: Lend Architektur/LWK)

Wenn das eigene Heim zur Kostenfalle wird, schmerzt das besonders. Mit leistbarem Wohnbau steuert das Land dagegen. Die Landeswohnbau Kärnten ist der größte gemeinnützige Wohnbauträger und wurde jetzt vom Landesrechnungshof unter die Lupe genommen – mit durchaus positivem Fazit.

Wenn es um gemeinnützigen Wohnbau geht, dann zählt für die Kärntner ein Faktor vor allen anderen: die Kosten. Und dieses Ziel müssen die gemeinnützigen Wohnbauträger erfüllen, dürfen nur die Kosten decken. Der Kärntner Landeswohnbau, deren Tätigkeiten schon 1939 starteten, gelang dies nachweislich – mit offizieller Bestätigung durch den Kärntner Landesrechnungshof für die Jahre 2018 bis 2024. 

„Die Miete für LWBK-Wohnungen im Jahr 2024 lag mit durchschnittlich 4,67 Euro unter dem Durchschnittswert für Mietwohnungen in Kärnten (5,60 Euro)“, heißt es in dem aktuellen Bericht. „Die durchschnittlichen Betriebs- und Verwaltungskosten der LWBK beliefen sich auf 1,90 Euro pro Quadratmeter und waren damit ebenfalls unter dem Kärntner Durchschnitt (2,14 Euro).“ Und davon profitieren die Mieter der 17.568 Wohnungen des Bauträgers.

Damit noch mehr Kärntner so ein wenig vor der Teuerung geschützt werden können, bräuchte es natürlich mehr Wohnungen, um dem großen Ansturm gerecht zu werden. So werden jährlich rund 1500 Wohnungen übergeben, 157.000 Anrufe beantwortet – monatlich langen gut 22.000 E-Mails bei der LWBK ein.

Rückgang bei Errichtungen von Wohnraum
Doch die Errichtung von neuem Wohnraum habe in den vergangenen zehn Jahren im Vergleich doch deutlich nachgelassen. „Während im Zeitraum von 2005 bis 2014 insgesamt 2.992 Wohnungen erstbezogen wurden, waren es im Zeitraum von 2015 bis 2024 lediglich 1.057 Wohnungen – und somit um 64,7 Prozent weniger“, kritisiert der LRH. „Zur Höhe der Bautätigkeit darf festgehalten werden, dass der Prüfungszeitraum über zwei Jahre von der COVID-Krise begleitet war, gefolgt von einer massiven Inflation“, kontert Harald Repar, LWBK-Geschäftsführer. Ganz lässt sich der Rückgang damit aber nicht erklären.

In den nächsten Jahren ziehen die Aktivitäten allerdings wieder stark an. „Derzeit befinden sich in Bau bzw. in Vorbereitung bis 2029 Bauvorhaben mit einem geschätzten Neubauvolumen von rund 310 Millionen EUR (dies entspricht knapp 1.250 Wohneinheiten) sowie zusätzliche Sanierungsvolumina in der Höhe von 250 Millionen Euro“, heißt es seitens der LWBK. Damit würde der Jahresschnitt bis 2014 sogar übertroffen.

Vergabe: Kurze Zeitfenster und Verzicht auf Prüfung
Die wohl schärfste Kritik äußern die Prüfer des Landesrechnungshofs in Bezug auf Transparenz und Vergabe. „Vergabeprozesse müssen nachvollziehbar und objektiv sein – gerade bei gemeinnützigen Wohnungen, die mit Zuschüssen der öffentlichen Hand, also mit Steuergeld, errichtet wurden“, betont LRH-Direktor Günter Bauer. „Dementsprechend sollten diese Wohnungen auch nur an Personen vergeben werden, welche die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.“

Manche ergingen an Personen, die man eigentlich nicht alles besonders bedürftig einschätzen würde. „Die Gesellschaft verzichtete bei Ärzten des Klinikums Klagenfurt auf die gesetzlich vorgeschriebene Einkommensprüfung“, wird im Bericht kritisch angemerkt, auch seien teils zu große Wohnungen an Einzelpersonen vergeben worden. Die LWBK spricht in diesem Zusammenhang von „Auffassungsunterschieden“ bei „einigen wenigen“ von gut 7500 Vergaben im Prüfungszeitraum.

Und wenn man eine leistbare Wohnung ergattern will, muss man schnell sein. So ist bei manchen das Zeitfenster für einen Antrag erschreckend kurz: rund 40 Prozent der Objekte waren nur zwei Tage lang auffindbar, einzelne Wohnungen sogar nur wenige Stunden. „Für Personen ohne regelmäßigen Internetzugang war die Bewerbungsmöglichkeit damit stark eingeschränkt“, so der LRH.

Verbesserungsvorschläge bei Kosten
Schließlich gibt es in der Kostenstruktur Luft nach oben. Einerseits werden die Beträge für Erhalt und Sanierungen gerade zu Beginn niedrig gehalten, werden dann teils ruckartig stark erhöht, wenn es tatsächlich zu kostenintensiven Reparaturen kommt. Daher empfiehlt der LRH eine gleichmäßigere Verteilung, während die LWBK auf niedrigere Mieten verweist, weil nicht gleich der gesetzliche Höchstbetrag eingehoben werde.

Gerade zu Beginn der Nutzungsphase sollten die maximal zulässigen Beiträge vorgeschrieben werden, um frühzeitig eine Rücklagenbildung sicherzustellen.

Günter Bauer, LRH-Direktor

Bild: Uta Rojsek-Wiedergut

Und dann gibt es noch die Kritik an einem zu aktiven Rauchfangkehrer: statt den gesetzlich erlaubten vier Kehrungen wurden 2025 fünf durchgeführt und verrechnet. Der Empfehlung des LRH, sich daher nach Alternativen umzuschauen, kann die LWBK wenig abgewinnen. Der gemeinnützige Bauträger verweist auf uneinheitliche Heizsysteme und die faktische Schwierigkeit, einen anderen Rauchfangkehrer für ein bestimmtes Gebiet gewinnen zu können.

Insgesamt vergibt der Landesrechnungshof ein gutes Zeugnis für die LWBK, bietet aber auch einige Verbesserungsvorschläge – in spätestens sieben Jahren wissen wir, ob diesen Folge geleistet wurde.