Di, 21. August 2018

Aktuelle Trends

23.05.2018 09:00

Zahlen und Fakten: Entwicklungen am Wohnungsmarkt

So unterschiedlich die Bundesländer Wien, Niederösterreich und Burgenland auch sind - auf den Immobilienmärkten stehen alle drei als Gewinner da.

Der Immobiliensektor im Osten Österreichs hat sich in den vergangenen sechs Jahren prächtig entwickelt. Ein Vergleich der aktuellen Zahlen mit jenen aus der jüngeren Vergangenheit zeigt, dass die Preise fürs Wohnen fast überall gestiegen, jedoch keinesfalls explodiert sind.

Weltmetropole Wien
Die Bundeshauptstadt wächst und wächst. Heute wohnen bereits annähernd 1,9 Millionen Menschen in Wien, knapp 200.000 mehr als noch vor sechs Jahren. Schon jetzt ist Wien nach Berlin die zweitgrößte Metropole im deutschen Sprachraum. Dabei hat sich das Bevölkerungswachstum in Wien zuletzt etwas eingebremst, weniger Menschen aus dem Ausland ziehen zu. Interessant ist, dass Wien mit fast allen Bundesländern eine positive Wanderungsbilanz aufweist. Die einzigen Ausnahmen sind Niederösterreich und das Burgenland. Es ziehen also mehr Wiener nach Niederösterreich bzw. ins Burgenland als umgekehrt.

Wohnbau-Offensiven
Die Stadt hat sich auf die stetig wachsende Nachfrage nach neuem Wohnraum eingestellt. Zahlreiche Wohnbau-Offensiven sind in die Wege geleitet und umgesetzt worden, wobei Wien traditionellerweise stark auf den geförderten Wohnbau setzt. Aktuell werden im Jahr etwa 13.000 neue Wohnungen gebaut, davon 9000 im geförderten Bereich.
Für Georg Edlauer, Fachverbands-Obmann der Österreichischen Wirtschaftskammer, ist das immer noch zu wenig. Er ortet einen Fehlbestand von mindestens 15.000 Wohnungen in der Bundeshauptstadt, weitere 4000 kommen jährlich hinzu. Der Mangel an Wohnraum sei einer der Gründe für die relativ starken Preissteigerungen in Wien. Zu wenig Angebot bei zu viel Nachfrage - so entstehen hohe Preise.

Der derzeitige Wohnbaustadtrat und designierte Bürgermeister Michael Ludwig sieht das naturgemäß anders: „Im Wohnbau liegt die Neubauleistung in den letzten Jahren bereits auf Rekordniveau. In Wien wird so viel gebaut wie in kaum einer anderen europäischen Stadt.“

Ottakring und Margareten im Aufschwung
Auch wenn Immobilien-Experten meinen, dass es in Wien heute keine unattraktiven Bezirke mehr gibt - einen doch sehr bemerkenswerten Aufschwung hat Ottakring erlebt. Das vielgestaltige Umfeld zwischen urbanem Yppenplatz, Brunnenmarkt und grüner Heurigengegend am Stadtrand ist offenbar besonders begehrt. Aktuell ist Margareten stark im Kommen.

St. Pölten blüht auf
Auch St. Pölten wächst - allerdings spielen sich die Zahlen im Vergleich zu Wien natürlich in anderen Dimensionen ab. Ein stetiger Zuwachs von zuletzt rund 800 „Hauptwohnsitzern“ im Jahr stellt aber für eine (bald) 60.000-Einwohner-Stadt doch eine gewisse Herausforderung dar. Neuen Wohnraum braucht die Landeshauptstadt - und der wurde vorausschauend geschaffen. Rund 6000 neue Wohnungen sind mit heutigem Stand in St. Pölten geplant. 1500 davon sind aktuell in Bau oder bereits fertig gestellt - wobei der Anteil an Wohnungen aus dem privaten, nicht geförderten Wohnbau sukzessive wächst. Noch vor wenigen Jahren wurden in St. Pölten Neubauwohnungen beinahe ausschließlich von gemeinnützigen Bauträgern errichtet.

90 Prozent dieser 1500 (fast) fertiggestellten Wohnungen sind Mietobjekte. Bei den verbleibenden 4500 wird der Anteil an Eigentumswohnungen aber deutlich höher sein, erklärt Branchenkenner Edlauer. Hier herrscht seit geraumer Zeit ein Engpass, weshalb auch die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in St. Pölten in den letzten drei Jahren stark gestiegen sind. Mit dem zusätzlichen Angebot an neuen Eigentumswohnungen sollte sich auch die Preisentwicklung in diesem Segment wieder beruhigen, prognostiziert Georg Edlauer. „So funktioniert der Markt.“

Rund um Wien
Das Umland von Wien muss man mittlerweile sehr weit fassen: Es reicht mindestens bis St. Pölten. Pendler nehmen heute Wegstrecken von bis zu 60 Minuten (in eine Richtung) in Kauf. Weil gleichzeitig die Verkehrsverbindungen ausgebaut und verbessert wurden, ist die Welt im Osten Österreichs ziemlich nahe zusammengerückt. Es profitieren nicht nur die „üblichen Verdächtigen“ wie Gießhübl oder Mödling, sondern auch Orte wie Korneuburg, Klosterneuburg, Himberg sowie die Städte Tulln, Krems, St. Pölten oder Bruck/Leitha - bis hin zum Nordburgenland.

Junge zieht es in die Stadt
Noch einen Trend hat Georg Edlauer beobachtet: „Die Jungen zieht es wieder mehr in die Städte.“ Man schätzt die bessere Infrastruktur mit mehr Freizeit- und Bildungsmöglichkeiten. Viele junge Leute entscheiden sich zunächst für eine Mietwohnung, weil sie flexibel bleiben wollen bzw. müssen. Sie stehen am Beginn einer noch offenen beruflichen Laufbahn, und was die Familiengröße betrifft, ist das letzte Wort oft noch nicht gesprochen.

Neue Größenverhältnisse
In den Städten wächst der Bedarf nach immer kleineren Wohnungen. Gleichzeitig steigen die Ansprüche bezüglich der Ausstattung. Dazu zählen auch: mehr Zimmer. Die Leute suchen also Wohnungen mit weniger Quadratmetern, aber mehr Zimmern. Dementsprechend haben sich die Grundrisse verändert.
Niederösterreich ist aber nach wie vor das Land der Einfamilienhäuser. Anders als bei den Wohnungen ist die Wunschgröße bei Häusern unverändert geblieben. Sie beträgt typischerweise zwischen 130m² und 160m².

In den meisten Regionen ist das Preisniveau auch bei den (Einfamilien-)Häusern nach oben gegangen. Ein paar wenige Ausnahmen finden sich in entlegeneren ländlichen Gebieten - etwa dem nördlichen Waldviertel oder dem Alpenvorland. Dort kam es bei alten, schlecht instandgehaltenen Häusern zu Wertverlusten. Die typischen „Bastler-Häuser“ haben ihre Hoch-Zeit jedenfalls hinter sich, konstatiert Edlauer.

Burgenland holt auf
Problemzonen kennt auch das Burgenland. Insbesondere der Süden kann mit den erstaunlichen Zahlen des Nordens nicht mithalten. In der Branche galt das Burgenland lange Zeit als „Sorgenkind“ mit hohem Entwicklungspotenzial. Heute ist das Land längst kein Geheimtipp mehr, auch wenn die Schere zwischen Nord und Süd nach wie vor besteht. Ein fertig geschnürtes Infrastrukturpaket soll helfen, dem Süden weiter auf die Sprünge zu helfen. Bis 2022 investiert der Bund rund eine Milliarde Euro, um den Ausbau von Straße, Schiene und Breitband-Internet gezielt zu fördern.

Eisenstadt und Neusiedl am See sind die „Hot Spots“ des Burgenlandes. In Neusiedl sind Eigentumswohnungen - auch als Anlegerwohnungen - sowie Grundstücke stark gefragt. Für Liegenschaften direkt am See werden mittlerweile Liebhaberpreise bezahlt, weil sie so gut wie gar nicht mehr auf den Markt kommen.

Günther Kralicek, wohnkrone.at

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