Im Immobilienbereich ist es nicht immer einfach, den Überblick zu bewahren. An dieser Stelle finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zu den Themen Mieten und Kaufen. Von A wie Altbauten, in denen Richtwertmieten gelten, über B wie Bestellerprinzip in Maklerfragen bis zu den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen im Mietpreisdeckel 2024.
Mieten
Eine Mietpreisdeckelung existiert in Österreich nur für Altbauten, also Wohnungen in Gebäuden, die vor 1953 errichtet wurden, vermiete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden, sowie für geförderte Neubauten. Der Richtwert für Altbauten in Wien liegt aktuell bei 6,67 Euro pro Quadratmeter. Je nach Lage und Ausstattung der Wohnung (Kellerabteil, Lift etc.) kann es zu Zu- oder Abschlägen kommen. Bei freifinanzierten Neubauten, die nach 1953 erbaut wurden, muss man sich an den Marktpreisen orientieren. Hier gilt eine freie Mietzinsvereinbarung.
Folgende Punkte müssen zwingend in einem Mietvertrag aufscheinen: Name und Anschrift des Vermieters. Die Lage der Wohnung oder des Hauses. Die Mietdauer. Der Mietpreis samt konkreter Auflistung der Betriebskosten.
Bei befristeten Mietverträgen ist ein Kündigungsverzicht nicht erlaubt. Der Mieter ist gesetzlich jedoch 16 Monate an den Vertrag gebunden. Bei unbefristeten Mietverträgen ist ein Kündigungsverzicht zulässig.
Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass bei Wohnungsmietverträgen der erste Auftraggeber für die gesamte Vermittlungsprovision des Immobilienmaklers aufkommen muss. Zuvor war es gängige Praxis, dass der Vermieter den Makler beauftragt und der Mieter die Provision bezahlt hat.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag oder einem befristen Mietvertrag, der für zumindest drei Jahre abgeschlossen wird, darf die Maklerprovision maximal zwei Bruttomonatsmieten (zuzüglich Umsatzsteuer) betragen.
Der Mieter und der Vermieter bzw. die Hausverwaltung und der Mieter. Wichtig: Alle Hauptmieter müssen den Vertrag unterschreiben.
Wartungen, etwa einer Therme, hat der Mieter zu tragen. Der Vermieter ist nicht nur für die Erhaltung der allgemeinen Teile verantwortlich (etwa Dach, Außenfenster oder Eingangstüre), sondern auch für nötige Reparaturen an Heizthermen oder Wasserboilern. Zudem muss der Vermieter Schäden beheben, von denen eine Gesundheitsgefährdung ausgehen kann (zB Wasserrohrbuch oder weitflächiger Schimmelbefall).
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt vor allem bei unbefristeten Mietverträgen vor. Allerdings gibt es strenge Kündigungsvoraussetzungen. Der Vermieter muss den Mietgegenstand für sich oder nahe Angehörige dringend benötigen. Vom Gericht wird streng geprüft, ob ein wichtiger Grund für den Eigenbedarf vorliegt.
Grundsätzlich muss die Miete für die Dauer der Vertragslaufzeit bezahlt werden. Bei einer vorzeitigen Kündigung muss man im Mietvertrag prüfen, wie lange die Kündigungsfrist festgeschrieben wurde. In den meisten Fällen handelt es sich um drei Monate.
Die Wohnimmobilie ist in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie angemietet wurde, abzüglich gewöhnlicher Abnutzung. Zudem ist der Mieter verpflichtet, den Wohnraum geputzt (Stichwort „besenrein“) zu übergeben.
Mittlerweile haben mehrere OGH-Urteile bestätigt, dass es unter normale Abnützung fällt, wenn beispielsweise der Parkettboden Kratzer bekommen hat oder die Wandfarbe nicht makellos ist. Auch Bohr- oder Dübellöcher sind kein Grund für die Einbehaltung der Kaution. Ersatz muss nur für tatsächliche Schäden geleistet werden, die Mieter angerichtet haben. Vermieter können jedoch nicht den vollen Preis für den kaputten Gegenstand verlangen - es zählt der Restwert.
Die Bundesregierung einigte sich Ende August 2023 auf einen Mietpreisdeckel, der 2024 die Erhöhung der Richtwertmieten, Kategoriemieten und Mieten im öffentlichen Wohnbau auf maximal 5 Prozent pro Jahr begrenzt. Damit soll ein Großteil der Mieten nicht mehr als 5 Prozent pro Jahr ansteigen können, auch wenn die Inflationsrate über 5 Prozent liegen sollte.
Kaufen
Ja. Anschluss an eine Besichtigung legt der Käufer ein sogenanntes Kaufanbot, das als verbindliches Angebot gilt. Das Kaufanbot wird in der Folge einem Notar übermittelt, der dann den Kaufvertrag ausstellt. Tritt ein Käufer von einem Kaufanbot zurück, weil sich zum Beispiel herausstellte, dass die Bank doch keinen Kredit bewilligt, stehen dem Verkäufer grundsätzlich Schadenersatzansprüche zu.
Im Idealfall sollte das Haus oder die Eigentumswohnung vor Abgabe eines Kaufanbots bzw. Ausstellung eines Kaufvertrages genau auf sichtbare Schäden geprüft werden. Auch der Zählerstand für Wasser und Strom sollte bildlich dokumentiert werden. Bei sanierungsbedürftigen Liegenschaften empfiehlt sich eine Überprüfung durch einen Bausachverständigen.
Die Zahlungsaufforderung durch den Notar wird in der Regel etwa zwei bis acht Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrages verschickt. Bei einer Immobilienfinanzierung durch eine Bank wird - nach der Genehmigung des Darlehens - der gesamte Kaufpreis vom Kreditinstitut an den Notar überwiesen. Danach wird der Kaufpreis vom Notar an den Verkäufer ausbezahlt.
Bei einem Immobilienkauf muss, zusätzlich zum Kaufpreis, mit Nebenkosten von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. In der Regel fallen folgende Kosten an:
Mit 1. April 2022 wurden die Regeln für Kreditvergaben verschärft. Seither muss der Eigenmittelanteil 20 Prozent der Kreditsumme betragen. Die monatliche Tilgungsrate darf 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Die maximale Laufzeit liegt bei 35 Jahren.
Die Immobilienertragssteuer beträgt in Österreich 30 Prozent der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös. Sie entfällt, wenn die Immobilie ab dem Zeitpunkt der Anschaffung mindestens 2 Jahre lang durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Oder: Wenn die Immobilie in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
