Immobilien 2009

Neue Wege zum Traum-Eigenheim

Ganz allgemein und schon von jeher galten und gelten Immobilien als eine ziemlich sichere und wertbeständige Geldanlage. Kein Wunder also, dass in Zeiten tatsächlicher oder vermeintlicher finanzieller Unsicherheiten der Wunsch nach Eigentum – sei es Haus, Wohnung oder Grundstück – wieder ganz nach oben klettert. Und beim Erwerb selbst muss der Weg ab heuer nicht immer über den üblichen Makler-Kaufvertrag gehen.

Im Kunstbereich gehören Versteigerungen zum guten Ton und dank des Internets wird heute auch sonst um so ziemlich alles, was denkbar ist, „um die Wette“ gesteigert. Eher selten bis gar nicht kommt es bei uns zur Versteigerung von Liegenschaften, Häusern und Eigentumswohnungen. Wahrscheinlich auch deshalb, weil das Angebot in diesem Sektor meist kein freiwilliges ist, sondern häufig mit dem Pleitegeier-Begriff „Zwangsversteigerung“ verbunden ist. Das soll nun anders werden.

Wer bietet mehr?
Ab heuer soll sich die sogenannte „freiwillige Feilbietung“, sprich Versteigerung,  zu einer echten Alternative für den herkömmlichen Liegenschaftsverkauf entwickeln. Grundlage dafür sind einige gesetzliche Änderungen, die das bislang geltende Verfahren zur „freiwilligen Feilbietung“ ziemlich drastisch entschlacken. Profitieren sollen von dieser neuen Regelung Käufer und Verkäufer gleichmaßen.

Bislang handelte es sich bei der „freiwilligen Feilbietung“ um ein gerichtliches Verfahren, das vom Notar als Gerichtskommissär durchgeführt wurde. Mit äußerst magerer Teilnahme: Jährlich nahmen bisher nur rund zehn Eigentümer pro Jahr diese Möglichkeit in Anspruch. Der Großteil der Verkäufer verzichtete dankend – nicht zuletzt, weil sie das Image der „Zwangsversteigerung“ und folglich ein schlechteres Verkaufsergebnis fürchteten.

So funktioniert es ab heuer
Seit 1. Jänner 2009 ist nun nicht mehr das Gericht zuständig, sondern der Notar wird mit der Durchführung des Bieterverfahrens beauftragt. Die Versteigerung wird mindestens drei Wochen lang auf einer eigenen Homepage öffentlich bekannt gemacht.

Bei der Auktion selbst heißt es dann: Der Meistbieter erhält den Zuschlag. Der Notar beurkundet den Liegenschaftstransfer und trägt – nach Erfüllung der Feilbietungsbedingungen – den neuen Eigentümer ins Grundbuch ein. Diese Feilbietungsbedingungen werden von einem Dritten, entweder ein weiterer Notar oder ein anderer Experte, erstellt. Dazu DDr. Ludwig Bittner, Notar in Niederösterreich: „In der Praxis werden wohl meist Notare und Immobilienmakler gemeinsam das Verfahren abwickeln. Der Notar deckt den rechtlichen Part bis zur Beurkundung und treuhändigen Abwicklung ab, der Immobilienmakler den der Bewertung und Vermarktung“.

Mehr Transparenz am Immobilienmarkt
Erhofft wird dadurch eine realistischere Preissituation und letztlich mehr Bewegung am Immobilienmarkt. Ein bekanntes Problem in der Maklerpraxis ist es nämlich, dass viele Eigentümer den Wert ihres Objektes schlicht und einfach überschätzen. Die Folge: Viele Objekte verstauben monatelang als „Ladenhüter“ und werden dann im Endeffekt nicht selten wiederum zu billig abgegeben.

Nicht kalkulierbar sind die Effekte, die zu einer Versteigerung eben so dazugehören. Sei es, dass sich der Verkäufer über einen höheren Preis als erwartet freuen kann, weil das „Bieterfieber“ ausgebrochen ist, sei es, dass man ein Objekt zu einem wirklich guten Marktpreis ersteigern kann.

Um 99 Euro zum Luxushaus…
Und noch ein neuer, wenn auch ganz anderer Weg: Für ziemlich viel Aufsehen sorgte jüngst die Verlosung einer heimischen Luxusvilla in Kärnten. Mit 99 Euro war man dabei, verkauft wurden die Lose über das Internet, die ganze Aktion erfolgte unter der Aufsicht eines Notars. Zehntausend Lose wurden verkauft und die ganze Sache wurde ein so großer Erfolg, dass nun auch andere Villenbesitzer über diese neue Form zur Erzielung hoher Immobilienpreise ernsthaft nachdenken.

Darf man das denn? Ganz einig sind sich die Rechtsexperten da nicht. Grundsätzlich ist diese Verlosung rechtlich als Glücksspiel einzustufen. Allerdings handelte es sich bei diesen privaten Aktionen um eine einmalige Sache, die nicht gewerbsmäßig ausgeübt wird – eine Konzession ist daher für Privatleute unter der Voraussetzung der „Einmaligkeit“ nicht erforderlich.

Erfreulich: Die Los-Käufer bleiben von Steuerzahlungen befreit, der Verkäufer muss sich allerdings u.U. einige Gedanken machen – dann nämlich, wenn er eine solche Verlosung vor Ablauf der sog. „Spekulationsfrist“ (10 bis 15 Jahre im Eigentum der Familie) durchführt.

Grünes Licht also für eine neue „Haus-Lotterie“? Eher zurückhaltend verhält sich hier die Notariatskammer. Ihrer Ansicht nach sind Rechtsprobleme, die sich bei der Verlosung von Liegenschaften stellen, derzeit noch nicht umfassend gelöst. So sei z.B. die strafrechtliche Einordnung problematisch, denn das Strafgesetz verbiete ohne jede Ausnahme Glücksspiele, wenn die Ermittlung von Gewinn und Verlust vom Zufall abhängt. Die Rechtsexperten raten daher, auf Verlosungen zu verzichten, solange nicht alle damit in Zusammenhang stehenden Fragen eindeutig geklärt sind.

Ganz unabhängig vom Gesetz: Auch 99 Euro sind nicht wenig Geld, und das wirklich Ärgerliche bei Glücksspielen ist ja, dass man so selten selbst gewinnt…