Wiener Wohnreport

Altverträge: Wohnen um 90 Cent pro Quadratmeter

Eigentum, Miete, Altverträge, Gemeindebau. Wohnen wird immer teurer und ist in manchen Sektoren schlicht unleistbar geworden. Und auch die Anleger finden weiterhin Geschmack an Immobilien. Die „Krone“ hat für Sie die Fakten zusammengestellt.

„Wohnen wird immer teurer“, „Wohnen ist nicht mehr leistbar“, „Die Preise für Eigentum schießen durch die Decke“ - es gibt zu wenige günstige Mieten. Das sind die Schlagzeilen, die man zu diesem Thema fast täglich und überall in großen Städten in Europa liest. Wien ist keine Ausnahme. Aber ein bisserl anders ist Wien doch.

Immobilien-Preise förmlich explodiert
Auf den ersten Blick kriegt man einen Schreck: Die Immobilien-Preise für Eigentum in der Bundeshauptstadt sind seit 2008 um 126 Prozent explodiert. Im Schnitt kostet ein Quadratmeter 4500 Euro. Die privaten Neuvertragsmieten (inklusive Betriebskosten) sind seither um 48 Prozent gestiegen. Die allgemeine Teuerung betrug im Vergleichszeitraum in Summe nur 23 Prozent. Doch es gibt eine „Zwei-Klassen-Gesellschaft“.

Denn günstiger Wohnraum ist in Wien zu bekommen, wenn man weiß, wie es geht, und die Möglichkeiten dazu hat. Von den rund 900.000 Haushalten wohnen 700.000 in Miete.

Wer Gemeindewohnung hat, bleibt dort länger
Davon gibt es etwa 200.000 Gemeindewohnungen. Dort bewegt sich der Zins im Bestand im Schnitt bei etwa sieben Euro/Quadratmeter, bei Neuvermietungen sind es 8,40 Euro/m2 (mit Betriebskosten, aber ohne Heizung). Nicht viel teurer sind die 196.000 (gemeinnützigen) Genossenschaftswohnungen. Bei Neuverträgen kommt man auf etwa neun Euro/m², dazu kommt meist noch ein „Baukostenbeitrag“ von z.B. 20.000 Euro, den man aber wieder zurückbekommt, wenn man auszieht.

7 Euro im Gemeindebau

Im Schnitt sieben Euro je Quadratmeter bezahlen Mieter für ihre Gemeindewohnung, bei Neuvermietung etwas mehr.


Bevölkerung großteils gut versorgt

„Gemeinnütziges Wohnen hat in Wien einen sehr hohen Status“, bestätigt der Wohnexperte Wolfgang Amann. Auch im internationalen Vergleich sei ein Großteil der Bevölkerung gut versorgt. „Die Einkommensgrenzen sind so, dass auch der Mittelstand profitiert.“

So liegt z.B. bei Gemeindewohnungen die Einkommensgrenze für Alleinstehende bei einem Nettoeinkommen von 36.000 Euro im Jahr. Wer einmal eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung ergattert hat, bleibt in der Regel mehr als zehn Jahre dort. Bei der Sozialbau sind sogar 30 Prozent der Mieter mehr als 40 Jahre in derselben Wohnung.

Kosten am freien Markt doppelt so hoch
Im privaten Bereich liegt die Durchschnittsdauer bei lediglich drei Jahren (auch wegen der befristeten Verträge). Die Kosten pro Quadratmeter am „freien Markt“ sind bei Neuabschlüssen doppelt so hoch wie im gemeinnützigen Bereich. Amann: „Da gibt es dann wirklich Fälle, wo die Hälfte des Einkommens für die Miete draufgeht.“

Probleme am Wohnungsmarkt treffen auch viele, die frisch nach Wien kommen. Oft deswegen, „weil sie ein Informationsdefizit haben“ (Amann).

90 Cent bei Altvertrag

40.000 Wiener haben einen Altvertrag mit „Friedenzins“. Sie zahlen netto nur 90 Cent pro Quadratmeter.


„Friedenszins“-Mieter zahlen 90 Cent/Quadratmeter

So gibt es etwa für Kleinwohnungen der Gemeinde Wien kaum Wartezeiten, Familien mit Kindern müssen aber schon einige Zeit auf ein passendes Objekt warten. Noch günstiger wohnen jene rund 40.000, die „Altverträge“ in früher gebauten Häusern haben. Sie zahlen einen „Friedenszins“, der netto nur 90 Cent/m² beträgt. Wird so eine Wohnung innerhalb der Familie weitergegeben, erhöht sich die Miete kaum. „Das ist wie eine geschenkte Eigentumswohnung“, ärgert sich Amann. Denn solche Verträge behindern die Sanierung von Altbeständen. Dazu gibt es noch 150.000 Altbauten, wo die Miete durch sogenannte Richtwerte begrenzt sind.

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Altverträge mit Friedenszins. Das ist wie eine geschenkte Eigentumswohnung. Solche Verträge behindern die Sanierung von Altbeständen.

Wohnexperte Wolfgang Amann

Jedes Jahr werden in Wien laut Arbeiterkammer über 55.000 neue Mietverträge abgeschlossen, davon zwei Drittel im teuren freien Markt. Es werden mehr private als gemeinnützige Wohnungen neu gebaut, obwohl sogar die Gemeinde nach 20 Jahren wieder begonnen hat, neue Einheiten zu errichten.

4500 Euro für Eigentum

Wer eine Wohnung kauft, muss im Schnitt 4500 Euro auf den Tisch legen. Das sind um 126 Prozent mehr als noch 2008.


Anleger stürzen sich auf Immobilien

Privates Eigentum ist mittlerweile Luxus geworden, aber das ist kein Wiener Phänomen. Wegen der niedrigen Zinsen kaufen Anleger Immobilien. Steigende Nachfrage erhöht die Preise. Im ersten Halbjahr 2021 gab es laut Remax wieder ein Plus von zwölf Prozent bei den Wohnungspreisen in Wien.

Manfred Schumi
Manfred Schumi
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