Alles übers Vermieten

Steuerliche Tipps für Vermieter

28.07.2023 00:01

Bei der Vermietung von Wohnungen oder Häusern sind einige steuerliche Aspekte zu beachten. Welche das sind, weiß Mag. Michael Bubla von der Mag. M. Bubla & Dr. F. Bubla Wirtschaftstreuhand KG.

Ich habe eine Immobilie geerbt und möchte diese vermieten, beabsichtige eine Wohnung für den gleichen Zweck zu kaufen oder meine eigene Wohnung vermieten. Worauf muss ich dabei achten?

Zu Beginn einer Vermietung muss man sich durch eine einfache Berechnung überlegen, ob die Liegenschaft auch auf Dauer gesehen steuerliche Überschüsse erzielen wird. Hier ist ein Anlaufzeitraum von drei Jahren seitens der Finanzverwaltung zugestanden. Binnen 20 Jahren muss ein Totalgewinn erzielt werden.

Wie ist diese Berechnung anzustellen?

Die Summe der Einnahmen, abzüglich der Abschreibung, minus den (durchlaufenden) Verwaltungskosten, abzüglich der Summe der Finanzierungskosten (Zinsen). Nicht zulässig sind hier die Kredittilgungen, diese werden über die Abschreibung zum steuerlichen Ansatz gebracht. Festzuhalten ist, dass die Finanzverwaltung in den meisten Fällen über ein Vorhalteverfahren eine Prognoserechnung anfordert vom zukünftigen Vermieter.
Es ist auch kein Malheur, wenn festgestellt wird, dass Liebhaberei vorliegt und somit es zu keiner weiteren Verwaltungsaufwendung bzw. Steuerpflicht kommt. Dies ist aber im Einzelfall zu prüfen und unbedingt mit dem Berater Ihres Vertrauens durchzusprechen.

Wie muss ich mit Belegen umgehen, die mit dem vermieteten Objekt zu tun haben?

Sämtliche Buchhaltungsbelege sind prinzipiell sieben Jahre aufzubewahren, gemäß den Bestimmungen der Bundesabgabenordnung. Im Falle von Immobilien ist aber
diese 7-Jahres-Frist nicht relevant: Es liegt eine 22-jährige Aufbewahrungsfrist vor. Die Begründung darin ist bei der allfälligen Korrektur von Vorsteuern zu suchen, wenn sich bei einem Mietobjekt die Art der Nutzung ändert.

Wie ist es, wenn ich mit meinen Geschwistern gemeinsam eine Immobilie geerbt haben und diese vermieten möchte?

Dies betrifft die Frage der Eigentümerschaft. Zu überlegen ist, ob das Vermietungs-Objekt nicht mehreren Personen zuzurechnen ist bzw. in deren Eigentum steht oder eine solche Mieteigentümergemeinschaft herzustellen ist, da dann die Erträge im Quoteneigentum zu versteuern sind und es so möglich ist, auch andere Personen mit vielleicht niedrigeren Progressionsstufen der Einkommensteuer am Ergebnis teilhaben zu lassen. So ließe sich eine gesamthaft niedrigere Steuerbelastung erreichen. Damit sind natürlich Kosten verbunden, die aber im Einzelfall mit einem Berater Ihres Vertrauens zu besprechen sind.

Was sind die wichtigsten Themen bei einer Finanzamtsprüfung?

Die eingereichten Steuererklärungen unterliegen natürlich auch einer Prüfungspflicht seitens der Finanzbehörde. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten: Vorhalt, Umsatzsteuernachschau sowie eine Betriebsprüfung Vermietung. Zu den damit verbundenen Schwerpunkten zählen z.B. die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude beim Ankauf einer Liegenschaft, die Höhe der Abschreibungen für Gebäude, das Ausscheiden von Privatanteilen oder die Zuordnung Fremdkapital Zinsen zum Mietobjekt. Auch die Vergebührung von Mietverträgen, die Abgrenzung zwischen Sofortaufwand für Reparaturen bzw. Aktivierungspflicht sowie die Abgrenzung Herstellungs-, Instandsetzung-, Instandhaltungsaufwand werden geprüft.

Wie gehe ich als Vermieter mit einer solchen Prüfung um?

Eine entscheidende Rolle spielen natürlich die Rechnungen. Sind alle Rechnungen, für die ein Vorsteuerabzug vorgenommen wurde, ordnungsgemäß? Lauten sie alle auf den Besitzer der Liegenschaft? Betreffen alle Rechnungen die vermietete Liegenschaft? Gibt es auch Umsätze, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen? Dadurch entstehen mögliche Vorsteuerkorrekturen. Man muss sich auch im Klaren sein, dass die Finanzverwaltung, wie gesagt, eine Prognoserechnung am Beginn der Vermietung anfordern kann. Diese ist im Rahmen der Überprüfung zu plausibilisieren. Und ein Punkt darf nicht vergessen werden: Die Finanzbehörde hat auch auf das Melderegister Zugriff und kann sich die entsprechenden Meldedaten von der Adresse dieser Liegenschaft im Vorfeld einer Prüfungshandlung holen.

Was hat es mit dem Begriff „Berichtigungszeitraum“ auf sich?

Ein sehr wichtiger Aspekt! Denn ändert sich bei einem Mietobjekt die Art der Nutzung zwischen steuerpflichtig und steuerfrei bzw. nicht steuerbar, hat eine Vorsteuerberichtigung zu erfolgen. Das betrifft z.B. Vorsteuern anlässlich eines Erwerbes oder im Zuge von Sanierungsmaßnahmen. Seit 2012 gilt dabei ein Korrekturzeitraum von 20 Jahren. Eine Änderung der Nutzung der Immobilie liegt auch dann vor, wenn eine Vermietung bisher steuerpflichtig behandelt wurde und es aufgrund eines Mieterwechsels zu einer Änderung der Besteuerung kommt. In so einem Fall ist zu untersuchen, ob in den 19 Jahren Vorsteuer bei der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie im Zuge von Großreparaturen angefallen sind. In so einer Konstellation hat eine entsprechende Vorsteuerkorrektur zu erfolgen. Achtung: Es kann beim Vermieter eine solche Korrektur zum Kostenfaktor werden, wenn mit den Mietern keine Vereinbarung zur Kostenübernahme getroffen wird. Eine ähnliche Situation einer Nutzungsänderung tritt dann ein, wenn ein Gebäude teilweise unternehmerisch und teilweise privat genutzt wird und sich dabei die Nutzungsanteile ändern.

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Um den Verwaltungsaufwand möglichst gering zu halten, wird bei Mietverhältnissen oft zu Beginn des Vertragsverhältnisses oder bei Beginn eines Kalenderjahres eine sogenannte „Dauerrechnung‘“ ausgestellt. Was ist dabei zu bedenken?

Festzuhalten ist, dass der Vorsteuerabzug hier nicht in einem möglich ist, sondern nach Maßgabe der Bezahlung bzw. des „Zuflusses“. Für den Vorsteuerabzug aus einer Dauerrechnung muss daher die Dauerrechnung alle Merkmale einer Rechnung aufweisen, zusätzlich aber den Hinweis auf die Dauerleistung und den Zeitraum beinhalten - z.B.: „Diese Rechnung geht bis zur Ermittlung einer geänderten Vorschreibung bzw. bis zur Beendigung des Bestandsverhältnisses“ - und
ein Zahlungsbeleg vorliegen. Diese Dauerrechnung berechtigt den Leistungsempfänger zum anteiligen Vorsteuerabzug pro Monat und Zahlung. Für den Vermieter ist die Umsatzsteuer mit dem Zeitpunkt der Abrechnung bzw. Vereinnahmung zu melden.

Spezialtipp Verkehrswert

Bei einer erstmaligen Vermietung ist es wichtig, darauf zu achten, seit wann das Objekt im Eigentum des Vermieters ist. Man hat unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, die Immobilie mit dem sogenannten Verkehrswert, idealerweise untermauert durch ein Gutachten, der Abschreibungsgrundlage zu Grunde zu legen.

Das heißt, eine seinerzeit erworbene bisher im Eigennutz oder eine geschenkte Liegenschaft, die eine gewisse Zeit der Eigennutzung oder brachliegend gewesen ist, kann man mit dieser Maßnahme auf den aktuellen Markt (Verkehrs) Wert anheben und von diesem Betrag die Abschreibung berechnen. Bei der Berechnung der Abschreibung ist auch noch den Grundanteil vorab auszuscheiden. Dies hat ebenfalls eigene Vorschriften und richtet sich nach dem m2-Preis Bauland sowie der Einwohnerzahl des Liegenschaftsortes der Immobilie.