Inflation, Zinsen

Immobilien sind immer schwerer finanzierbar

Die schlimmen Befürchtungen bei den Immobilien-Preisen scheinen sich nicht zu bewahrheiten: Laut Raiffeisen waren sie sogar „überraschend resilient“. Probleme macht dafür ihre Finanzierung.

Nachdem sich Wohneigentum im vierten Quartal 2022 merklich verbilligte, bremste sich der Rückgang im ersten Halbjahr 2023 klar ein. Heuer und 2024 wird nun mit moderaten Preisrückgängen gerechnet. Die Entwicklung wird vor allem durch Preissteigerungen bei neuen Wohnungen getragen. Die Nachfrage ist sehr gedämpft, Finanzierungen sind eingebrochen.

Dem Immobilienmarkt weht der zinsseitige Gegenwind derzeit eiskalt ins Gesicht. Trotzdem: „Auf den steilen Steigflug sollte kein Sturzflug folgen“, so Raiffeisen-Ökonom Matthias Reith am Dienstag. „Nach Jahren mit deutlichen Preiszuwächsen erwarten wir lediglich einen kontrollierten Sinkflug der Preise.“ Auch nach der unterstellten nominalen Preiskorrektur von bis zu zehn Prozent 2023 und 2024 sollte Wohneigentum somit spürbar teurer bleiben als vor der Pandemie.

(Bild: Tiberius Gracchus - stock.adobe.)

Gebrauchte Wohnungen deutlich billiger 
Allerdings sind Immobilien nicht gleich Immobilien. „Wir erleben seit Anfang 2022 eine Zweiteilung des Marktes“, so Reith. Während sich neue Wohnungen seit Mitte 2022 weiter verteuert haben, verbilligten sich gebrauchte Wohnungen deutlich. Dass sich beim Blick auf die Immobilienpreise insgesamt bisher nur eine sehr moderate Korrektur zeigt, ist somit auch der sehr speziellen Preisentwicklung von Neubauwohnungen geschuldet. Reith sieht darin einen potenziell anhaltenden Trend.

Neubauleistung wird zurückgehen 
Das Thema Leistbarkeit dürfte die Nachfrage nach Eigentum empfindlich dämpfen. Dass jedoch bestehende Kreditnehmer in Zeiten der Zinswende in größerem Ausmaß in Bedrängnis geraten, zeichne sich eher nicht ab. Das spreche auch gegen eine schärfere Preiskorrektur. Selbiges gelte für das Zusammenspiel von fundamentalem Angebot und fundamentaler Nachfrage. „Österreich wächst weiter. Gleichzeitig wird die Neubauleistung deutlich zurückgehen. Das stützt den Markt“, so Raiffeisen-Immobilienanalyst Fabian Blasch.

Der Höhepunkt der Angebotspreise wurde laut Inseratenanalyse Ende 2022 erreicht. Bis Anfang September 2023 gingen die Preise nur um rund zwei Prozent zurück. Beim ersten Anzeichen sinkender Preise stieg die Zahl der Inserate ohne nennenswerten Preisrückgang stark an. Zuvor waren die Verkaufsabsichten wegen steigender Preise oft verschoben worden.

Inflation und Zinsen setzen Nachfrage zu 
Laut der Raiffeisen Bausparkasse sind heuer deutliche Veränderungen im Nachfrageverhalten bei Immobilienfinanzierungen erkennbar. Zum einen setzten sprunghaft gestiegene Inflation und Zinsen der Gesamtnachfrage zu. Diese schrumpfte im ersten Halbjahr 2023 im Vorjahresvergleich um knapp 70 Prozent auf 550 Mio. Euro. Bei Finanzierungsnachfragen für neugebaute Immobilien gab es heuer einen Einbruch von 20 auf neun Prozent. Gleichzeitig wurden knapp 40 Prozent der vergebenen Darlehen für Sanierung und Renovierung sowie Um- und Zubau verwendet. In der Vergangenheit lag dieser Wert im einstelligen Prozentbereich, erst 2022 begann sich dieser deutlich zu steigern, wobei der Anteil im vergangenen Jahr auf 25 Prozent kletterte.