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06.09.2014 11:58

Wie funktionieren Genossenschafts-Wohnungen?

Gerade für Jungfamilien stellen Genossenschaftswohnungen oft einen idealen Kompromiss aus einer reinen Mietwohnung und einer Eigentumswohnung dar: Sie sind meist günstiger als klassische Mietwohnungen und bieten oft dennoch die Möglichkeit, einmal ins Eigentum übernommen zu werden. krone.at hat alle wichtigen Informationen zu diesem Modell zusammengestellt.

Genossenschaftswohnungen werden von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet, gemeinhin als Genossenschaft bezeichnet. Diese Gesellschaften unterliegen Beschränkungen bei der maximalen Gewinnerzielung und hinsichtlich der Gewinnverwendung und erhalten im Gegenzug dafür oft Wohnbauförderungen zur Umsetzung von Wohnbauvorhaben.

Der Mieter einer solchen Wohnung wird Genossenschaftsmitglied. Die Miete der Wohnung unterliegt dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) – einer Art Spezialmietrecht für Genossenschaftswohnungen. Zusätzlich gelten jedoch Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sowie natürlich Konsumentenschutzgesetz und Allgemeines Bürgerliches Recht.

Sind die Wohnungen günstig?
Genossenschaftswohnungen sind für viele Menschen eine günstige Möglichkeit, zu einer leistbaren Wohnung zu kommen. Üblicherweise wird bei Vertragsbeginn eine Einmalzahlung in Form eines Finanzierungsbeitrags geleistet, in dem anteilige Grund- und Baukosten enthalten sind. Die Höhe dieses Beitrags mindert die laufenden Mietzahlungen und kann je nach Alter, Größe und Lage der Wohnung unterschiedlich hoch ausfallen. Wird das Mietverhältnis beendet, wird dieser Betrag jedoch mit einer Abschreibung von einem Prozent pro Jahr zurückgezahlt. Meist kann man bei geringem Einkommen auch um Eigenmittelersatzdarlehen oder andere Förderungen ansuchen.

Miete oder Eigentum?
Im laufenden Vertragsverhältnis werden monatliche Miet- bzw. Nutzungsentgelte fällig. Diese decken je nach Vertrag die Betriebskosten, anteilige Baukosten, laufende Hausbewirtschaftungskosten, Rücklagen und Erhaltungskosten. Im Mietvertrag ist auch geregelt, ob der Mieter ein Vorschlagsrecht für einen Nachmieter hat oder ob eine Kaufoption für die Wohnung im Laufe des Vertrags besteht.

Denn bei manchen Vertragsmodellen können die Wohnungen zwischen dem zehnten und 15. Jahr der Miete ins Eigentum übernommen werden. Hierfür wird dann ein Kaufpreis fällig, der den geleisteten Finanzierungsbeitrag mindernd einbezieht. Die bis dahin geleisteten Mietzahlungen enthalten jedoch nicht, wie oft fälschlich angenommen, bereits anteilige Leistungen auf den Kaufpreis – es sind reine Nutzungsentgelte! Die Genossenschaft kann einen marktüblichen Preis verlangen.

Wie kommt man zu einer Genossenschaftswohnung?
Die Regelungen für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen werden landesindividuell geregelt. Üblicherweise gibt es eigens definierte Stellen in den Bundesländern, in welchen die Vergabe der Wohnungen koordiniert wird. Aber auch der Bezug direkt bei einer Genossenschaft ist möglich.

Üblicherweise sind die österreichische bzw. EU-Staatsbürgerschaft oder eine gültige Aufenthaltsbewilligung sowie die Vollendung des 18. Lebensjahres erforderlich. Weiters werden Einkommensgrenzen angewendet. Diese richten sich üblicherweise nach der Personenanzahl im Haushalt. Auch kann es sein, dass die maximal beziehbare Wohnungsgröße in puncto Quadratmeter und Zimmer sich nach der Personenanzahl im Haushalt richtet. Als Zwei-Personen-Haushalt kann man manchmal daher maximal eine Drei-Zimmer-Wohnung erhalten. Weiters muss die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt werden, die Vorwohnung muss nachweislich innerhalb eines bestimmten Zeitraums ab Genossenschaftswohnungsbezug aufgegeben werden.

Bei neuen Genossenschaftswohnungen wird üblicherweise ein sogenannter Anwartschaftsvertrag unterschrieben, der eigentliche Mietvertrag folgt bei Fertigstellung. In der Bauphase haben Sie meist Mitgestaltungsmöglichkeiten – aber Achtung: Sonderwünsche werden meist sehr teuer angeboten. Prüfen Sie, ob es nicht billiger kommt, die Anpassungen nach Übergabe der Wohnung im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten selbst zu machen. Übernehmen Sie eine bereits bestehende Genossenschaftswohnung, kann es sein, dass der Vormieter im Rahmen der geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen Ablöse verlangt.

Mehr Informationen erhalten Sie in dieser Broschüre der Arbeiterkammer.

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