Wohnen in Österreich

Preise, Entwicklungen und aktuelle Trends

(Bild: Christian Steinbrenner, Krone KREATIV)

Der österreichische Immobilienmarkt zeigt deutliche Anzeichen eines Wandels. 2022 verzeichnete die Wohnbautätigkeit mit 58.900 baubewilligten Wohnungen ihren drittniedrigsten Wert seit 2010, wobei insbesondere der Bau von Mehrparteienhäusern rückläufig war. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen gegenüber dem Vorjahr um beeindruckende 11,6% anstiegen, gingen die Wohnungspreise allerdings im 4. Quartal 2022 erstmals seit 2016 zurück. 

Dennoch erhöhten sich die Mieten inklusive Betriebskosten österreichweit um 5%. Die Entwicklungen könnten tiefgreifende Auswirkungen auf Mieter, Käufer und Investoren in Österreich haben.

Wer vor diesem Hintergrund eine neue Mietwohnung sucht, sollte sich beeilen. Für Interessenten, die sich schnell und effizient über den aktuellen Markt informieren möchten, bietet die Plattform Rentola tausende von Wohnimmobilien in ganz Österreich an. In nur wenigen Klicks bekommt man einen Überblick über den Markt in der gewünschten Region und kann dank des direkten Kontakts mit Vermietern rasch und unbürokratisch einen Mietvertrag abschließen. In Städten wie Wien oder Salzburg, wo die Nachfrage nach Wohnungen nach wie vor steigt und das Angebot aufgrund niedriger Wohnbautätigkeit nicht mithält, ist auch 2024 eine Preissteigerung bei den Mieten zu erwarten.

Mietrichtwerte vs. freier Markt
 Schlechte Nachrichten für Mieter: Trotz stagnierender oder sogar leicht rückläufiger Immobilienpreise 2023 ist zu beobachten, dass die Mieten in Österreich weiterhin steigen. Ein Hauptgrund hierfür ist die historische Preisentwicklung: Seit 2005 haben sich die Immobilienpreise laut Österreichischer Nationalbank (ONB) nämlich fast verdoppelt. Bis zum ersten Quartal 2023 lagen sie um 163 Prozent höher als 2005, in Wien sogar um 210 Prozent. Diese massiven Preissteigerungen beim Kauf von Immobilien übertragen sich nun mit Verzögerung auf die Mietpreise. Hinzu kommt, dass die Mieten seit 2005 landesweit um 74 Prozent und in Wien um 89 Prozent gestiegen sind. 

In Österreich gelten Mietrichtwerte für Wohnungen im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (MRG). Sie beziehen sich jedoch nur auf den Hauptmietzins, hinzu kommen noch Betriebskosten, Steuern und gegebenenfalls weitere Zuschläge.  Durchschnittliche Mietrichtwerte 2023 (gültig für Verträge, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden.)

• Burgenland: 6,09 €/m²
• Kärnten: 7,81 €/m²
• Niederösterreich: 6,85 €/m²
• Oberösterreich: 7,23 €/m²
• Salzburg: 9,22 €/m²
• Steiermark: 9,21 €/m²
• Tirol: 8,14 €/m²
• Vorarlberg: 10,25 €/m²
• Wien: 6,67 €/m²

Obwohl Wien und Salzburg in der von der Mietervereinigung veröffentlichten Mietrichtliste einen vergleichsweise niedrigen Richtwert aufweist, gelten sie 2023 dennoch als die teuersten Städte Österreichs in Bezug auf Wohnimmobilien. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in zentralen Bezirken, trifft auf ein begrenztes Angebot, was die Preise in die Höhe treibt. So kostete eine Mietwohnung im Inneren Bezirk wiens im Sommer 2023 durchschnittlich stolze 23,02 Euro und im Bezirk Mariahilf 18,73 Euro pro Quadratmeter.

2022 wohnten 77,7 Prozent der Wienerinnen und Wiener in gemieteten Wohnungen. Mit einer Eigentumsquote von 19,2 Prozent weist die Hauptstadt damit den niedrigsten Wert aller österreichischen Bundesländer auf. Viele Wohnungen, insbesondere frei finanzierte Neubauten oder komplett renovierte Altbauten, werden zudem außerhalb des MRG vermietet, oft zu Premiumpreisen. Doch auch die Wohnnebenkosten sind 2023 beträchtlich gestiegen, hauptsächlich aufgrund von Preiserhöhungen bei der Haushaltsenergie.

Hauskäufer und Bauwillige zögern
 Der Preisboom bei Immobilien hat im letzten Jahrzehnt nicht dazu geführt, dass weniger gebaut wird. Im Gegenteil, die Baugenehmigungen in Österreich haben kontinuierlich zugenommen, bei kleinen Wohnungen in größeren Gebäuden sogar um mehr als ein Drittel. Der Hauptgrund: Die anhaltend hohe Nachfrage nach urbanem Wohnraum, speziell nach kompakten Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen.

2021 brachte eine interessante Entwicklung: Angetrieben durch die Corona-Pandemie und den damit einhergehenden Home-Office-Trend, verlagerte sich der Bau-Fokus verstärkt auf den Stadtrand und ländlichere Regionen. Ein Traum von einem eigenen Platz im Grünen mit guter Anbindung an die Stadt wurde für viele zur Priorität. Ende 2022 setzte eine abrupte Trendwende ein, die zeigt, dass der Markt in Österreich dynamisch bleibt. Die deutliche Preissteigerung bei Rohstoffen und der Zinsschock haben dazu geführt, dass viele geplante Bauprojekte, sowohl von Bauträgern als auch von privaten Bauherren, vorerst auf Eis gelegt worden sind. Die Statistiken verdeutlichen dies: Ein Rückgang der Baugenehmigungen um rund 35 % vom zweiten Quartal 2022 zum ersten Quartal 2023. 

Stieg die Bautätigkeit zwischen 2010 und 2021 um fast 46%, gab es nur 2022 nur Genehmigungen für 58.924 neue Wohnungen, ein Rückgang von fast 23 % gegenüber dem Vorjahr. Durch die Zinserhöhungen der EZB verlieren Anlegerwohnungen mit Mietrenditen zunehmend an Attraktivität, insbesondere in einer Zeit, wenn die Immobilienpreise stagnieren oder gar sinken.

Preise für Luxusimmobilien und begehrte Lagen steigen weiter
 Auch bei diesem Trend bilden Wien und Innsbruck die Ausnahmen. Wegen der hohen Nachfrage und dem limitierten Angebot zählt Wien zu den Spitzenreitern bei den Immobilienkosten. In der Hauptstadt liegt der durchschnittliche Preis für Wohnungen bei 4.905 €/m², was einem Anstieg von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Bereich Innerer Bezirk werden sogar Spitzen von über 13.000 €/m² erzielt. Die Preise für Einfamilienhäuser erhöhten sich um 14 Prozent und für Baugrund um 29 Prozent.

In Innsbruck sind vermögende Käufer zwar bereit, für erstmalig bezogene, große Luxuswohnungen Quadratmeterpreise bis zu 9.400 € zu zahlen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt hier allerdings bei 4.589 € und damit fast auf einem Niveau mit Salzburg. Kitzbühel, sonst Spitzenreiter, wenn es Luxusimmobilien geht, bleibt mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von knapp 4.000 Euro zurück. 

Preisrückgang auch Überbewertung zuzuschreiben
Die jüngsten Daten zeigen, dass die fallenden Immobilienpreise auch die Überbewertung von Häusern und Wohnungen in Österreich schrumpfen lassen. Der Überbewertungsindikator misst den Unterschied zwischen dem aktuellen Marktpreis einer Immobilie und seinem berechneten „Fundamentalwert“. Hohe Überbewertungen können auf eine potenzielle Preisblase hindeuten.

Laut dem OeNB-Fundamentalpreisindikator betrug die Überbewertung österreichweit im ersten Quartal 2023 29%. Dies stellt einen Rückgang gegenüber den 37% im zweiten Quartal 2022 dar. Besonders in Wien zeigt sich dieser Trend: Die Überbewertung lag im ersten Quartal bei 37%, gegenüber 43% im Vorjahr. 

Trotz dieser Verbesserungen weist Österreich im europäischen Vergleich immer noch die höchste Überbewertung bei Immobilien auf und liegt 5 Prozentpunkte über Deutschland und 18 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der anderen Länder in der EU.

Preisschere zwischen Bestandswohnungen und Neubauten
 Die Zeiten der Investitionen in Betongold sind zwar noch nicht vorbei, doch Kaufwillige sollten bei Wohnungen und Häusern lieber zweimal hinschauen. Denn das Jahr 2023 bringt in Österreich eine interessante Dynamik in der Preisentwicklung von Wohnimmobilien. 

Während Haushalte bei Bestandsimmobilien - darunter Häuser und Eigentumswohnungen - einen Preisrückgang verzeichnen konnten, mussten Käufer von Neubauten tiefer in die Tasche greifen. Insbesondere für neu errichtete Wohnungen und Fertigteilhäuser verzeichnete der Markt einen Anstieg von 8,2 Prozent innerhalb eines Jahres, wobei der Großteil dieses Anstiegs bereits im Vorjahr erfolgte. Diese Entwicklung steht im Kontrast zu den fallenden Preisen von Bestandsimmobilien. 

Diese Trends vergrößern die Preisschere zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Einerseits könnten steigende Baukosten, höhere Anforderungen an Neubauten oder gestiegene Grundstückspreise die Kosten für Neubauten in die Höhe treiben. Andererseits könnte ein größeres Angebot oder geringere Nachfrage nach Bestandsimmobilien deren Preise drücken. 

Verlieren Wohnimmobilien nun an Wert?
 Die Daten legen nahe, dass Wohnimmobilien in Österreich gegenüber 2022 generell an Wert verlieren. Die genauen langfristigen Auswirkungen sind jedoch stark von den spezifischen Marktbedingungen der Regionen und auch wirtschaftspolitischen Trends abhängig. Insbesondere in urbanen Zentren wie Wien, Innsbruck und Salzburg übersteigt die hohe Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor das begrenzte Angebot. 

Während Bestandsimmobilien aber generell einen Rückgang verzeichnen, halten Neubauten ihren Wert oder erfahren sogar leichte Preisanstiege. Mit zunehmendem Bewusstsein für Umweltfragen könnten nachhaltige Immobilienprojekte an Wert gewinnen. Dies bietet sowohl ethische als auch finanzielle Vorteile für Anleger. Doch die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden weiterhin wichtige Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise sein. Ein nachhaltiger Zinsanstieg könnte den Druck auf die Immobilienpreise weiter erhöhen. 

(Bild: stock.adobe.com/Stefan Redel)

Leistbarkeit von Immobilien wird Thema bleiben
 Obwohl die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und die Einkommen nur leicht zugelegt haben, waren Wohnimmobilien bis 2019 noch einigermaßen bezahlbar, dank niedriger Zinsen. Seitdem aber hat sich die Situation deutlich verschlechtert, besonders durch steigende Zinsen im Jahr 2023. So rechnet bereits ein Drittel der Mieter mit zukünftigen Schwierigkeiten bei der Deckung der Wohnkosten. Unter den Eigentümern erwartete jeder Fünfte Probleme bei der Hypothekenrückzahlung.

In den 17 Jahren von 2005 bis 2022 sind die Immobilienpreise um beeindruckende 74% gestiegen. Im Vergleich dazu sind die durchschnittlichen Einkommen der Haushalte im gleichen Zeitraum nur um 2% gestiegen. Die Kosten für eine Immobilie hängen nicht nur von ihrem Preis und dem verfügbaren Einkommen ab, sondern auch von den Zinsen, die für einen Kredit aufgewendet werden müssen. Ein spezieller Indikator, der die Leistbarkeit von Immobilien misst und dabei auch die Zinsentwicklung berücksichtigt, zeigt: Bis Ende 2019 war die Leistbarkeit relativ stabil und nur etwas mehr als 10% schlechter als in ihrem besten Jahr 2010. 

Doch mit dem Preisboom bei den Immobilien hat sich die Situation dramatisch verschlechtert. 2023 wurde es für durchschnittliche Käufer und Mieter sichtlich schwieriger, sich eine Immobilie leisten zu können, auch wenn die Preise für Immobilien etwas gefallen sind. Dieser Schwierigkeitsgrad stieg um 7% an. Der Grund dafür waren steigende Zinsen und die Inflation. Nach Einschätzungen der Österreichischen Nationalbank liegt die aktuelle Leistbarkeit nun um 28% unter dem Durchschnitt der Jahre 1995 bis 2022.