14.06.2019 08:00 |

Eigentum und Miete

Was eine Hausverwaltung tun darf - und was nicht!

Wo viele Menschen unter einem Dach wohnen, fällt auch außerhalb der Wohnungstüren eine Menge Arbeit an. Experte Oliver Brichard erklärt im Wohnkrone-Interview, was eine Hausverwaltung zu tun hat, was sie darf - oder nicht darf.

Eine Wohnanlage oder ein Mehrparteienhaus kommen im Regelfall ohne professionelle Hausverwaltung nicht aus. Die Hausverwaltung hat sich um technische und organisatorische Dinge rund um die Liegenschaft zu kümmern. Sie ist aber auch Ansprechpartner für Wohnungseigentümer sowie alle Mieterinnen und Mieter des Hauses, wenn irgendwo Probleme auftauchen – sei es wegen lästiger Nachbarn oder aufgrund von undichten Leitungen. Oliver Brichard ist Geschäftsführer der Brichard Immobilien GmbH, einem renommierten Wiener Hausverwaltungs-Unternehmen, das bereits mit zahlreichen Branchenpreisen ausgezeichnet wurde. Im Gespräch gibt er erhellende Einblicke in den Berufsalltag des Hausverwalters.

„Krone“: Herr Brichard, welche Unterschiede macht ein Hausverwalter zwischen Eigentümer und Mieter?
Oliver Brichard: Der Unterschied liegt einmal klar auf der Hand: Mit den Mietern hat der Hausverwalter kein direktes Rechtsverhältnis, sondern nur mit dem Hauseigentümer, der eben der Vermieter ist. Viele Mieter sehen das anders. Sie meinen, dass der Hausverwalter die Mieterinteressen vertreten soll, was er allerdings nicht oder nur bedingt tut – und zwar in dem Sinn, dass natürlich jeder vernünftige Hauseigentümer Interesse daran hat, dass es den Mietern gut geht. Schließlich sind sie es, die die Miete bezahlen.

Und das Verhältnis zu den Eigentümern?
Mit dem Wohnungseigentümer verhält es sich ganz anders, weil das Rechtskonstrukt dahinter ein komplett anderes ist. Der Verwalter ist der Beauftragte der Gemeinschaft. Der Wohnungseigentümer ist Teil dieser Gemeinschaft, und diese hat Pflichten. Die erste Pflicht der Gemeinschaft ist es, das Haus zu erhalten. Der Hausverwalter setzt diese Verpflichtung um. Er muss es schaffen, dass die Mehrheit der Eigentümer das, was er tut, auch gut und richtig findet.

Das klingt nach einer politischen Herausforderung …
Stimmt, es ist ein bisschen so wie in der Politik, im Kleinen: als Hausverwalter müssen wir immer dafür sorgen, dass die Mehrheit hinter uns steht. Da haben wir es mit Leuten zu tun, die uns sehr gewogen sind – aber auch mit Gruppen, die uns gar nicht wollen. In jedem Haus gibt es zumindest immer einen, der quasi die Opposition macht. Dieser eine muss aber genauso betreut werden wie alle anderen. Daraus ergibt sich manchmal ein Konflikt. Meistens läuft aber eh alles wunderbar.

Zum Thema Miete: Die Hausverwaltung schickt die monatlichen Abrechnungen an die Mieterinnen und Mieter aus. Gibt es – abgesehen von der Indexanpassung – irgendwelche Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen?
Eine Mietzinserhöhung gibt es überhaupt nicht. Nur in einem einzigen, bestimmten Fall des §18, der aber in den letzten Jahren kaum noch eintritt. (Anm.: Es geht um besonders sanierungsbedürftige Gebäude mit extrem niedrigen Mieten.) Beim Index handelt es sich um eine Wertanpassung von einer in der Vergangenheit eingetretenen Entwertung des Geldes – der Index zieht da also erst nach.

Der monatlich zu zahlende Betrag fürs Wohnen kann aber dann variieren, wenn sich die Betriebskosten ändern?
Ja, die Betriebskosten sind deshalb extra ausgewiesen. In den meisten Fällen liegt es an der Erhöhung der Gebühren für Wasser und Müllabfuhr durch die Stadt Wien, das waren die wichtigsten Steigerungen der letzten Jahre. Das Honorar für den Hausverwalter entwickelt sich genauso wie die Miete – mit Indexanpassung. Alle anderen Gebühren sind eigentlich entweder gleich geblieben oder gesunken. Die Versicherungsprämien sind zum Beispiel in den letzten 20 Jahren kontinuierlich hinuntergegangen.

Was kann wo zugerechnet werden, was zählt zu den äußeren Teilen eines Hauses – das sind wohl die häufigsten Streitpunkte, oder?
Diese Fälle sind in den letzten Jahren eigentlich sehr gut judiziert worden. Es gibt natürlich immer wieder Fälle, wo es keine klare Regelung gibt. Aber bei Teilen, die unter Betriebskosten verrechnet werden können, gibt es kaum Diskussionen. Auch bei den Erhaltungsarbeiten haben wir deutliche Klarstellungen: Das, was der Vermieter vermietet, muss er auch instand halten.

Wie ist das, wenn in einem Mehrparteienhaus ein Lift eingebaut wird?
Die Errichtung zahlt zunächst einmal nur der – oder die – Eigentümer. Da kann es dann sein, dass ein paar teilnehmen und ein paar nicht. In der Miete ist es so: Wenn der Mieter sagt, er möchte mit dem Lift mitfahren, dann muss er für dieses Nutzungsrecht eine zusätzliche Miete bezahlen.

Es gibt eine Ergänzung zum Mietvertrag?
Genau, da gibt es eine neue Vereinbarung. Das Problem ist eben dort, wo beispielsweise 15 Mieter einen Betrag für diesen Lift bezahlen – und einer nicht. Jetzt müssten alle diesen Lift mit einer Schlüsselkonstruktion benützen. Dort beginnen dann die Streitereien.

Wie sieht es mit den Postkästen aus, wer ist für deren Errichtung und Instandhaltung zuständig?
Das zahlen mittlerweile die Eigentümer. Die müssen eine bestimmte Größe haben. Da gibt es die „Postkastennorm“. Auch wenn der Postkasten kaputt geht, zahlen die Eigentümer – wenn es nicht den Verdacht gibt, dass der Mieter es selbst ruiniert hat.

Günther Kralicek, wohnkrone.at

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