Kostenfaktor

Infos rund um die Betriebskosten-Abrechnung

(Bild: thinkstockphotos.de (Symbolbild))

Sie machen einen erheblichen Teil der monatlichen Kosten für Wohnungsmieter und Eigentümer in Mehrfamilienhäusern aus: die Betriebskosten. Sie sind daher nicht selten Anlass für Uneinigkeiten und Ärger. Welche Kosten wirklich verrechnet werden dürfen und worauf du achten solltest, erfährst du hier.

Welche Kosten sind Betriebskosten?
Unter den Begriff Betriebskosten fallen alle Ausgaben, die grundsätzlich für die Gemeinschaft der Nutzer regelmäßig anfallen. Das sind Wasserkosten, Rauchfangkehrung, Müllabfuhr und Entrümpelung, Kanalräumung, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung in den allgemeinen Bereichen des Hauses, Versicherungen (Feuerversicherung, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Versicherung für Sturm- und Glasbruchschäden), Kosten für Hausverwaltung und Hausreinigung, öffentliche Abgaben sowie Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie etwa Aufzüge, Waschküche, Hof bzw. Garten, Sauna oder Schwimmbereiche.

Nicht zu den Betriebskosten zählen Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten, Zusatzversicherungen, die ohne Zustimmung der Eigentümer bzw. Mieter abgeschlossen wurden, Bankspesen, Schneeräumung oder Entrümpelungen von Objekten, die einzelnen Mietern zuordenbar sind.

Wie verteilen sich die Betriebskosten?
Die Betriebskosten errechnen sich zunächst für die gesamte Anlage und werden dann im Verhältnis der Nutzfläche der einzelnen Wohnungen zur Gesamtnutzfläche der Anlage aufgeteilt. Die Kosten für leerstehende, vermietbare Wohnungen muss der Eigentümer tragen – sie dürfen nicht auf die übrigen Wohnungen aufgeteilt werden. Die Überprüfung des Betriebskostenschlüssels kannst du beim zuständigen Bezirksgericht veranlassen.

Betriebskostenabrechnung
Jedes Jahr bis spätestens 30. Juni muss eine genaue Abrechnung der Kosten des Vorjahres erfolgen und in jedem Haus durch Aushang verfügbar gemacht werden. Dies geschieht entweder durch Aushang oder durch Auflage beim Hausbesorger. Der Mieter kann die Vorlage von Belegen zur Betriebskostenabrechnung verlangen, und sich auch Kopien von diesen ausfertigen lassen. Wird dies verweigert, kann die Einsicht übers Bezirksgericht veranlasst werden.

Guthaben und Nachzahlung
Wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ergibt, ist dieses mit der übernächsten Mietverrechnung nach der Veröffentlichung gegenzuverrechnen, ebenso wie eine Nachzahlung mit der übernächsten Zahlung eingefordert wird.

Tipps
Du solltest dir immer die Zeit nehmen, einen kurzen Blick auf die Abrechnung zu werfen, und die Posten kritisch betrachten: Wurden wirklich nur die erlaubten Kosten verrechnet? Und in welcher Höhe? Kommt dir etwas merkwürdig vor, lass dir die Belege zusenden und mache gegebenenfalls Verbesserungsvorschläge: eine andere Gärtnerei für die Pflanzenpflege, längere Reinigungsintervalle für die Sauna etc. Diese sollten direkt beim Eigentümer bzw. für Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung thematisiert werden.