Selbstvermieter
Wohnung oder Haus selbst vermieten? Kein Problem!
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermarktung von Immobilien in Österreich das „Bestellerprinzip“ - die Seite, die einen Immobilien-Makler beauftragt, muss auch die Kosten dafür tragen. Viele Immobilienbesitzer überlegen daher, selbst zu vermieten - doch worauf müssen Vermieter und Mieter dabei achten? „Kronen Zeitung“ und „Bazar.at“ starten dazu eine Kooperation.
Durch das neue „Bestellerprinzip“ ändern sich die Regeln bei der Immobiliensuche gewaltig. Seit wenigen Tagen muss nämlich der Vermieter bzw. die Vermieterin allein die Maklerprovision zahlen. Für private Wohnungseigentümer kann es daher attraktiver sein, ihre Immobilie einfach selbst zu vermieten. Und mit vertrauenswürdigen Online-Plattformen wie Bazar.at kann man sich das durchaus zutrauen.
Einfache Formulare und Upload-Möglichkeiten für beliebig viele Bilder und den Grundriss erzeugen in wenigen Schritten eine optimale Anzeige. Natürlich sind einige Aspekte zu bedenken, die sowohl den rechtlichen, finanziellen, als auch zwischenmenschlichen Bereich betreffen. In den nächsten Wochen werden wir in der „Kronen Zeitung“ sowie in „Bauen & Wohnen“ zu ausgewählten Themen informieren. So helfen wir Immobilieninteressenten und -anbietern dabei, sich vorab mit den wichtigsten Punkten auseinanderzusetzen.
Selbstvermieter Service
In einer Kooperation zwischen der „Kronen Zeitung“ und dem Journal „Bauen & Wohnen“ werden die wichtigsten Aspekte um das Thema Vermieten aus privater Sicht dargestellt. Wertvolle Tipps für Vermieter und ein aktuelles Immobilienangebot finden Sie auf wohnungselbstvermieten.at sowie bazar.at.
Was steht im Mietvertrag?
Ein wesentlicher Aspekt ist natürlich der Mietvertrag, in dem alle wichtigen Bedingungen der Mietvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter enthalten sein müssen. Neben Namen und Adressen der beiden Seiten sollte im Mietvertrag eine genaue Beschreibung der vermieteten Wohnungen (bzw. des Hauses) enthalten sein, einschließlich Adresse, Größe, Anzahl der Zimmer, Möblierung und Ausstattung. Je detaillierter, umso besser.
Im Mietvertrag muss auch die Mietdauer stehen, also ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt und wie lange die Mietdauer beträgt. Wobei hier eine Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten ist. Gleich einen Schritt weitergedacht, muss auch das Regelwerk bei einer Kündigung festgehalten werden - also unter welchen Bedingungen warum, wann und mit welchen Fristen die Vereinbarung aufgehoben bzw. aufgekündigt werden darf bzw. kann.
Bei der Festlegung des Mietzinses muss eine Einigung über den eigentlichen Mietzins erzielt und festgehalten, aber auch eine Klärung der Zahlungsmodalitäten erfasst werden. Denn zumeist, aber nicht immer, ist eine monatliche Zahlung vereinbart. Wichtig: Fixieren, bis zu welchem Tag des Monats die Miete überwiesen sein muss, eventuell mit Bankeinzug arbeiten.
Ein wichtiges Thema ist auch die Kaution. Sie gilt als Rückversicherung für etwaige Mietrückstände oder Schäden beim Auszug des Mieters. Im Mietvertrag ist die Höhe der Kaution festzusetzen. Zumeist wird die Kaution in Form eines Sparbuchs übergeben, auf das Sie als Vermieter zugreifen können, aber dies nur unter bestimmten Voraussetzungen tun dürfen.
Wer bezahlt was?
Ein heikler Punkt angesichts ständig steigender Kosten fürs Wohnen ist die Auflistung der Betriebskosten. Hier gilt besondere Vorsicht und Genauigkeit: Zeigen Sie transparent auf, welche Beträge für Hausverwaltung, Liftkosten oder Müllabfuhr sowie getrennt davon für Heizung, Strom oder Wasser anfallen. Der Mietvertrag sollte auch klären, wer welche Kosten zu tragen hat.
Gleiches gilt für den Punkt „Reparatur und Instandhaltung“ - ein Lieblingsthema für Juristen und Mieter-Interessenvertretungen. Im Mietvertrag sollte jedenfalls stehen, wer für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich ist. In Zeiten flexibler Lebensformen ist im Mietvertrag auch der Passus „Untervermietung“ wichtig.
Legen Sie fest, ob Sie Ihrem Mieter das Recht zur Untervermietung einräumen oder nicht. Auch die Hausordnung sollte im Mietvertrag erwähnt und dem Mieter auch schriftlich ausgehändigt werden. Das kann auch über die Hausverwaltung erfolgen, sofern das Haus, in dem die Wohnung ist, von einer solchen verwaltet wird. Anzuraten ist es, den Mietvertrag von einem Anwalt oder einer Immobilienverwaltung prüfen zu lassen. So ist sichergestellt, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und dass der Vertrag fair und ausgewogen ist.
Immer wieder Diskussionen
Denn, so die AK Wien: Im Schnitt sind pro Vertrag um die 70 rechtswidrige Klauseln enthalten - und das ist weder im Sinne des Vermieters noch des Mieters. So zählen laut AK Wien zu den häufigsten rechtswidrigen Bestimmungen Vereinbarungen bei der Rückstellung/Rückgabe der Wohnung. Dass man Wände nicht anbohren darf oder beim Auszug die Wände ausmalen darf, das sind Bestimmungen, die laut der AK Wien eigentlich nicht erlaubt sind. Das Bohrverbot würde Mieter einschränken, die Ausmalverpflichtung sei bei einer normalen Benutzung der Wohnung in den meisten Fällen nicht gerechtfertigt.
Weitere häufige Streitpunkte laut den Experten der AK Wien: Die Rückbezahlung der Kaution erst nach drei Monaten, diese muss unmittelbar zurückgegeben werden. Und Verträge mit einem längeren Kündigungsverzicht auf drei oder fünf Jahre seien ebenfalls nicht zulässig, weil sie in die Lebensführung der Mieter eingreifen würden. Das Mietrecht ist eben eine komplexe Angelegenheit.
Was im Mietvertrag steht
- Nutzungsrecht: beschreibt die berechtigten Nutzer der Wohnung/des Hauses inklusive der mit vermieteten Nebenräumen (z.B. Keller oder auch Garage/Abstellplatz). Nach Rücksprache oder in dringenden Fällen (z.B. unmittelbare Gefahr) sowie für Bau-, Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten ist dem Vermieter bzw. von ihm autorisierten Personen und Firmen ein Betreten des Mietobjekts zu gestatten.
- Schlüssel: Der Mieter erhält vom Vermieter Schlüssel sowie Reserveschlüssel für die Wohnung/das Haus und die im Mietvertrag vereinbarten weiteren Räume, sowie für Haustor oder auch Zugang zum Garten.
- Zustand der Wohnung: Im Mietvertrag sollte der Zustand des Mietobjekts ausreichende und transparent beschrieben sein. Ist der Zustand anders als im Mietvertrag vereinbart, kann der Mieter auf Schadenersatz respektive Renovierungsarbeiten oder Mietzinsreduktion bestehen.
- Bezahlung des Mietzinses: dieser ist vom Mieter in voller und vereinbarter Höhe regelmäßig zu einem vereinbarten Stichtag zu begleichen. Zumeist erfolgt dies über einen Dauerauftrag oder auch ein Einzugsverfahren/Lastschriftvereinbarung.
- Umbauarbeiten: sind in größerem Ausmaß nur mit Genehmigung des Vermieters gestattet. Ist der Umbau zum Wohle des gesamten Hauses bzw. der Hausgemeinschaft, hat der Vermieter diese unter Absprache zu dulden.
- Wartung und Reparatur: das ewige Streitthema! Faustregel: Wartungsarbeiten, Pflege, Reinigung, Services (z.B. Therme) obliegen dem Mieter. Der Vermieter hat für die Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses (z.B. Stiegenaufgang, Treppe) sowie die Reparaturen der im Objekt mit vermieteten Geräte (Therme, Boiler, Küchengeräte etc.) aufzukommen.
- Rückstellung des Mietobjekts: wer auszieht, hat die Wohnung/das Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben. Ausmalen muss nicht sein - übliche Abnützung gehört dazu und gilt als vereinbart. Grundlegende Veränderungen sind beim Auszug aber rückgängig zu machen bzw. der Originalzustand wiederherzustellen. Als Beispiel kann hier eine Trennwand genannt werden, die aus einem großen Raum zwei gemacht hat. Und sollte der Parkettboden durch einen verklebten Teppich oder Bodenbelag dauerhaft Schaden genommen haben, so muss der Mieter die Sanierung begleichen.
