A csökkenő kamatlábak ellenére

Az ingatlan megfizethetetlen a legtöbb osztrák számára

Az ausztriai párok számára a lakás megfizethetősége a csökkenő kamatlábak és az inflációhoz igazított fizetések ellenére csak kis mértékben javult. Ezen az sem segít, hogy mindketten dolgoznak.(Bild: Diego Cervo)

Az ingatlanárak emelkedése a legtöbb ember számára megfizethetetlenné teszi a lakásvásárlást. A Durchblicker összehasonlító portál számítása szerint a kamatoknak három százalékkal kellene csökkenniük ahhoz, hogy az adósság megfizethetőnek minősüljön és megfeleljen a pénzpiaci követelményeknek.

Az osztrákok többsége számára továbbra is álom marad a saját otthon iránti vágy. A csökkenő változó kamatok, az inflációval kiigazított fizetések és a kormány lakásépítési csomagja ellenére a megfizethetőség nem igazán javult ebben az országban. Ez derül ki a Durchblicker összehasonlító portál elemzéséből. Egy átlagos kétkeresős háztartásnak még mindig a jövedelmének 59 százalékát kellene költenie egy 90 négyzetméteres bécsi új építésű lakásra, hogy a hitelt törleszteni tudja. Összehasonlításképpen a 2023-as átlag 64 százalék.

"A megfizethetőség csak kismértékben javult 2023-hoz képest. Ez azt jelenti, hogy a lakásépítési csomag egyelőre sok szinten nem hozta meg a kívánt hatást. A szétszórt megközelítés az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat bünteti, és csak azok könnyítenek rajta, akik amúgy is megengedhetik maguknak. Véleményünk szerint például egy szövetkezeti modell, kötelező vásárlási lehetőséggel, sokkal hatékonyabb lenne a lakásszektorban a tulajdonosi kör növelésében. Fontos továbbá a fiatalabbak előtt álló akadályok elhárítása, például a saját tőke terén" - mondja Martin Spona, az Átlátó vezetője. 

A kormány lakásépítési csomagja eddig több szinten sem tudott hatást gyakorolni.

Martin Spona, Chef des Vergleichsportals Durchblicker

Ahhoz, hogy a párok zöld utat kapjanak a lakáshitelhez, havi nettó jövedelmük legfeljebb 40 százalékát fordíthatják a hiteltörlesztésre. A legtöbb érdeklődő még mindig messze van az előírt maximális adósságtörlesztési aránytól. A magasabb keresetűek sem kapnak még hitelt - nekik jelenleg átlagosan havi fizetésük 45 százalékát kellene hiteltörlesztésre fordítaniuk. Ráadásul a számítás feltételezi, hogy a vevők 200 000-250 000 euró saját forrással rendelkeznek, ami gyakran nem így van. A lakáscsomag hatása az adósságszolgálati arányra marginális. Konkrétan csak körülbelül 1 százalékpontos hatásuk van.

A várható kamatcsökkentésnek csak marginális hatása lesz
Elemzők arra számítanak, hogy az Európai Központi Bank a közeljövőben mintegy 0,5 százalékos kamatcsökkentést hajt végre. Durchblicker modellszámítása szerint ez csak marginálisan enyhíti majd az ingatlanok megfizethetőségét: 59 százalék helyett ekkor "csak" a háztartások nettó jövedelmének 55 százaléka lenne esedékes. "A 40 százalékos adósságtörlesztési arány eléréséhez mintegy három százalékos kamatcsökkentésre lenne szükség - ez pedig mai szemmel nézve nem várható, illetve jövőre már kamatemelés is elképzelhető" - mondja Andreas Ederer, a Durchblicker banki részlegének vezetője.

A nemrégiben kötött változó kamatozású hitelek továbbra is súlyosan érintettek. Ha ugyanezt a lakást 2021-ben vásárolta volna meg, akkor az első hónapban 1740 eurót kellett volna visszafizetnie egy változó kamatozású hitelért. A törlesztőrészlet most 2745 euró, ami majdnem 60 százalékkal több, mint a hitel felvételekor.

A fix kamatozású hitelre való átütemezés jobban megtérül, mint valaha
A változó kamatok az év eleje óta csökkennek. Az ok: a piacok már beárazták az Európai Központi Bank által a közeljövőben várható kamatcsökkentést. Az Euribor jelenleg 6,3 százalék körül van a 2023 végi szint alatt, és a fix kamatozású ajánlatok már egy éve kedvezőbbek, mint a változó kamatozású hitelek. Egy 15 éves futamidejű fix kamatozású hitel például jelenleg akár 1,575 százalékponttal is kevesebbe kerül, mint a változó kamatozású hitel alternatívája. Ederer: "Mindazoknak, akik változó kamatozású hitellel rendelkeznek, és jelenleg nehézségekbe ütközik a hitelük visszafizetése, mindenképpen fontolóra kell venniük az átütemezést. Ez lehetővé teszi, hogy egy meghatározott időszakra teljesen kiküszöböljék a kamatváltozások kockázatát, ami pénzügyi biztonságot teremt"."

Kockázat a finanszírozásban, biztonság a megtakarításban
Az OeNB adatai szerint tavaly év elején a fennálló hitelek mintegy 45 százaléka Ausztria-szerte változó kamatozású volt. Bár a tendencia csökkenő tendenciát mutat, Spona még mindig elismeri a befektetések kockázatának egyenlőtlen megoszlását: "Az osztrákok hagyományosan lényegesen nagyobb kockázatot vállalnak a finanszírozásnál, mint a megtakarításnál". Az alacsony hozamú építőipari megtakarítások még mindig az élen járnak. "Míg a kockázatosabb befektetésekkel legfeljebb alacsonyabb hozamot érhetünk el, a változó kamatozású hiteleknél a kamatváltozások néha az egzisztenciánkat is veszélyeztethetik. Itt hiányzik a független tanácsadás és a pénzügyi oktatás" - mondja Spona.