Kaufberatung: So finden Sie das richtige Produkt in unserem Baufinanzierung Vergleich 2020

Das Wichtigste in Kürze
  • Wie hoch die Raten für die Tilgung eines Darlehens ausfallen, hängt von der Höhe der Zinsen ab. Wie viel Geld Sie von einem Kreditgeber erhalten, kann sich stark unterscheiden und orientiert sich an den Kosten für das geplante Eigenheim.
  • Je länger die Laufzeit der Baufinanzierung ausfällt, desto höher sind die zu erwartenden Zinsen. Bevor Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, sollten Sie sich über die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten informieren.
  • Möchten Sie sich und Ihren Lieben eine eigene Bleibe bauen, sollten Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen. Als Empfehlung gilt ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme.

baufinanzierung test

Das eigene Haus gehört zum Traum vieler Singles, Pärchen und Familien. Um diesen zu verwirklichen, wird das Kapital für den Immobilienbau gebraucht. Eine Baufinanzierung stellt eine gute Wahl dar, da Sie nach Ihren Bedürfnissen zwischen Formen und Anbietern wählen können. Legen Sie zusätzlich auf eine sichere Geldanlage Wert, empfiehlt Ihnen ein Immobilienfinanzierungs-Test 2020 eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag.

1. Welche Arten der Baufinanzierung stehen zur Auswahl?

mann bespricht baufinanzierung mit kunden

Eine Baufinanzierung hilft Ihnen dabei, den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen.

Bevor Sie Ihre Baufinanzierung berechnen können, sollten Sie wissen, welche Kategorien sich bei dieser Art des Darlehens unterscheiden. Beispielsweise können Sie eine Baufinanzierung als Hypothek beantragen. Gängiger ist jedoch das Annuitätendarlehen. Hierbei handelt es sich um die verbreitetste Form des Immobilienkredits, bei der Sie die Höhe der Darlehenstilgung selbst bestimmen.

Während der gesamten Laufzeit des Vertrags bezahlen Sie monatlich die gleiche Rate, was eine gute Planbarkeit ermöglicht. Die Rate setzt sich zusammen aus dem im Vorfeld festgelegten Zinssatz und der von Ihnen gewählten Höhe der Darlehenstilgung. Diese Baufinanzierungen werden für Zeiträume zwischen fünf und 15 Jahren ausgegeben. Bei dieser Variante profitieren Sie von einem niedrigen Zinsrisiko zum bestmöglichen Preis.

Eine weitere Art der Baufinanzierung ist ein Volltilgerdarlehen. Dieses ist im Vergleich zum Annuitätendarlehen etwas kostenintensiver, bietet Ihnen dafür jedoch die volle Zinssicherheit. Ebenso wie bei der klassischen Immobilienfinanzierung erfolgt monatlich die Zahlung einer Rate, bestehend aus den Zinsen und der Darlehenstilgung. Wie lange Sie für die Rückzahlung benötigen, können Sie selbst entscheiden. Die Gesamtdauer der Tilgung bestimmt über die Höhe der Monatsraten. Während der Laufzeit des Volltilgerdarlehens gibt es keine Zinsveränderung.

Zwei weitere Varianten und deren Besonderheiten können Sie dieser Tabelle entnehmen:

Art der Finanzierungsmöglichkeit Hinweise
Variables Darlehen
  • selten zur Immobilienfinanzierung nutzbar
  • Zinsfestschreibung für maximal sechs Monate
  • niedrige Zinsen und Baufinanzierungs-Nebenkosten
Endfälliges Darlehen
  • auch als tilgungsfreies Darlehen bezeichnet
  • während Vertragslaufzeit nur Rückzahlung der Zinsen
  • Tilgung des gesamten Kreditbetrags erst nach Vertragsende

Des Weiteren existiert das Versicherungsdarlehen, bei dem Sie zunächst eine Kapitallebensversicherung abschließen. Auf diese zahlen Sie während der Laufzeit des Vertrags ein. Im Gegensatz zu der Baufinanzierung als Kredit erfolgt die Tilgung erst nach dem Vertragsende und der Auflösung der Lebensversicherung.

2. Kaufberatung: Worauf achten Sie bei der Auswahl einer Immobilienfinanzierung?

Ein Baufinanzierungs-Vergleich zeigt Ihnen, auf welche Faktoren es bei der Auswahl einer Immobilienfinanzierung zu achten gilt.

2.1. Wie hoch dürfen die Tilgungsraten maximal ausfallen und was hat das mit der Höhe der Kreditsumme zu tun?

Bei einer Baufinanzierung ist auf Nebenkosten ebenso zu achten wie auf die eigentlichen Konditionen des Darlehens. Zu Letzteren gehört die Kreditsumme. Bevor Sie diese festlegen, sollten Sie sich überlegen, wie hoch die Raten ausfallen dürfen. Um das herauszufinden, sollten Sie alle regelmäßigen Einnahmen zusammenrechnen. Diesen stellen Sie die fixen Ausgaben gegenüber. Bleibt am Ende des Monats Geld übrig, kann dieses als monatliche Rate für die Baufinanzierung verwendet werden.

Sie erhalten Sie Chance, bei der Baufinanzierung mit Negativzinsen Geld zu sparen. Dafür sollten Sie sich im Internet über die beste Baufinanzierung informieren. Suchen Sie nach einer sicheren Geldanlage, ist eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag zu empfehlen.

2.2. Welche Laufzeit ist bei einer Baufinanzierung empfehlenswert?

haendeschuetteln ueber vertragsabschluss

Je höher die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung ist, desto höher sind meistens auch die Zinsen.

Die Baufinanzierung ist ein Kredit und geht ebenso wie dieser mit einer bestimmten Laufzeit einher. Zu bedenken gilt, dass die Zinsen für das Darlehen höher ausfallen, je länger sie festgeschrieben sind. Folglich müssen Sie bei einer Baufinanzierung über 20 Jahre mit einer höheren Zinsbelastung als bei einer zehnjährigen Laufzeit rechnen. Um von niedrigen Zinsen zu profitieren, ist dementsprechend eine möglichst kurze Laufzeit zu empfehlen. Diese lohnt sich jedoch nur dann, wenn Sie die fällige Kreditsumme zum Vertragsende auch aufbringen können. Gelingt Ihnen das nicht, wird im Anschluss an die Baufinanzierung eine Anschlussfinanzierung benötigt, deren Konditionen für Sie schlechter aussehen.

2.3. Warum sind bei der Baufinanzierung die Zinsen ein entscheidender Faktor?

Suchen Sie eine günstige Baufinanzierung, ist nicht nur die Wahl des Anbieters entscheidend. Sie sollten bei der Auswahl der Baufinanzierung auf die Zinsen achten. In der Regel fallen diese höher aus, je länger die Laufzeit des Darlehens ist. Dementsprechend müssen Sie bei einer Baufinanzierung über 30 Jahre mit einem hohen Zinsaufkommen rechnen. Um Kosten zu sparen, ist eine regelmäßige Zinstilgung nicht die beste Idee. Vielmehr empfiehlt sich bei der Baufinanzierung eine Sondertilgung. Hierbei handelt es sich um Sonderzahlungen, um die Kreditsumme schneller zu begleichen. Wie hoch diese ausfallen, wird in der Regel im Vertrag festgesetzt.

Bedenken Sie, dass mehrere Faktoren auf den Zinssatz für die Baufinanzierung Einfluss nehmen. Dazu gehören beispielsweise der Wert der Immobilie sowie Ihre Bonität. Ebenso bestimmen die Nachfrage nach Krediten, der europäische Leitzins sowie die Entwicklung auf dem deutschen Finanzmarkt, wie hoch die Zinsbelastung steigen kann. Damit keine bösen Überraschungen drohen, sollten Sie vor Vertragsabschluss einer Baufinanzierung einen Rechner im Internet bemühen.

Tipp: Behalten Sie vor dem Beantragen einer Baufinanzierung die Zinsentwicklung auf dem deutschen Markt im Auge. Bedenken Sie, dass zu den Konditionen der Baufinanzierung Soll- und Effektivzins zählen.

Gibt es eine Baufinanzierung ohne SCHUFA?

Eine Baufinanzierung ohne vorherige SCHUFA-Abfrage werden Sie nicht finden. Jedoch gibt es Kreditgeber, die Sie trotz eines negativen SCHUFA-Eintrags nicht ablehnen. Eine entsprechende Baufinanzierung ist online zu beantragen. Bevor Sie sich dafür entscheiden, raten wir auf Krone.at dazu, die Konditionen genau zu prüfen.

Auch Ihre persönliche Situation sowie Ihr Beschäftigungs- verhältnis kann die Höhe der Zinsen beeinflussen. Während Selbstständige häufig Probleme haben, einen günstigen Kredit zu bekommen, ist die Baufinanzierung für Beamte ein Klacks. Diese Faktoren sollten Sie beachten, wenn Sie die Konditionen für eine Baufinanzierung in Augenschein nehmen.

3. Bei welchen Anbietern finden Sie eine Immobilienfinanzierung?

mann rechnet baufinanzierung durch

Auch bei einer Baufinanzierung benötigen Sie zunächst Eigenkapital.

Hersteller oder Marken gibt es bei der Immobilienfinanzierung natürlich nicht und Sie können die Baufinanzierung auch nicht kaufen. Stattdessen besteht die Möglichkeit, eine Baufinanzierung online zu beantragen oder sich direkt an einen Kreditgeber zu wenden. Beispielsweise erhalten Sie von mehreren Banken eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Bevor Sie ein Darlehen für ein eigenes Haus oder eine Wohnung beantragen, sollten Sie eine ausführliche Beratung in Anspruch nehmen. Wie mehrere Immobilienfinanzierungs-Tests zeigen, sind renommierte Anbieter:

  • Postbank
  • Commerzbank
  • Sparkasse
  • ING Diba
  • Volksbank
  • Santander
  • DKB
  • Interhyp

Teilweise wird die Baufinanzierung auch von einer Versicherung angeboten. Ein Beispiel stellt die Allianz dar.

4. Gibt es einen Baufinanzierungs-Test von Stiftung Warentest?

Tatsächlich befasste sich Stiftung Warentest im Juli 2020 mit dem Thema „Immobilienfinanzierung“ und kann Sie mit wertvollen Tipps versorgen. Beispielsweise erfahren Sie, dass der Baufinanzierungs-Testsieger sich durch reichlich Flexibilität bei der Rückzahlung auszeichnet. Auch Öko-Test führte einen Baufinanzierungs-Test durch. Obgleich dieser bereits aus dem Jahr 2016 stammt, kann Ihnen der Ratgeber bei der Auswahl der BauFi helfen. Er empfiehlt Ihnen, sich vor dem Antrag eines Darlehens einem Baufinanzierungs-Rechner zu widmen, um herausfinden, welche Kreditsumme sich für Ihre Bedürfnisse eignet.

5. FAQ: Was gibt es über die verschiedenen Typen der Baufinanzierungen zu wissen?

5.1. Wer hat Anspruch auf eine staatliche Förderung?

Bauen Sie privat eine Immobilie, können Sie die staatlichen Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau, besser als KfW bekannt, in Anspruch nehmen. Ebenso erhalten Sie durch das Institut finanzielle Unterstützung, wenn Sie Ihr Eigenheim modernisieren und beispielsweise zu einem Niedrigenergiehaus umbauen wollen. Sie können die staatliche Förderung online vor Beginn Ihres Projekts beantragen. Welche Förderung für Sie die richtige ist, verrät Ihnen der Produktfinder der KfW.

Übrigens: Entscheiden Sie sich für eine Baufinanzierung der KfW, profitieren Sie von zahlreichen Vorzügen:

    Vorteile
  • Förderungszuschüsse bis 15 Prozent der Kreditsumme
  • Zinsbindungsfristen bis zu 20 Jahre
  • niedrige Zinsen
  • Tilgungsfreiheit bis zu drei Jahre
  • Förderung pro Wohneinheit
    Nachteile
  • nicht alle Banken geben die Zinsen der KfW korrekt wieder

5.2. Klappt eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital?

Normalerweise wird bei einer Baufinanzierung mit einer Eigenleistung gearbeitet. Dennoch besteht die Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Haus ohne eigene finanzielle Rücklagen zu verwirklichen. Allerdings möchten wir auf Krone.at darauf hinweisen, dass Eigenkapital mit mehreren Vorzügen einhergeht. Beispielsweise profitieren Sie von einem besseren Zinssatz bei der Baufinanzierung. Allerdings fehlt es vorwiegend jungen Familien an Erspartem. Um nicht erst lange auf das Häuschen mit Garten hinarbeiten zu müssen, stellt für sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine gute Lösung dar.

5.3. Wann kann eine Baufinanzierung gekündigt werden?

Läuft Ihre Baufinanzierung seit mindestens zehn Jahren, können Sie sie problemlos kündigen – unabhängig von der Laufzeit der Sollzinsbindung. Wie Baufinanzierungs-Tests zeigen, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Bei der Sonderkündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

5.4. Ab wann kann man eine Baufinanzierung umschulden?

Neigt sich die Zinsbindungsfrist dem Ende zu und Sie haben die Restschuld Ihres Darlehens noch nicht beglichen, wird eine Umschuldung der Baufinanzierung fällig. Um die restliche Summe zu tilgen, kann sich eine Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung lohnen. Wir auf Krone.at weisen darauf hin, dass Ihr Kreditgeber Ihnen mehrere Wochen vor Ablauf der Laufzeit auf postalischem Weg ein Angebot unterbreitet. Zu bedenken ist, dass bei diesen Anschlussfinanzierungen oftmals höhere Zinsen anfallen.

Um Kosten zu sparen, raten mehrere Baufinanzierungs-Tests zu einem Bank-Wechsel. Bei der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung können Ihnen Vergleichsrechner eine große Hilfe sein. Obgleich eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung möglich ist, handelt es sich nicht um eine gute Idee. Beenden Sie einen Vertrag mit Ihrem Kreditgeber vorzeitig, müssen Sie mit hohen Strafgeldern rechnen.

5.5. Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Immobilienfinanzierung?

Möchten Sie bei einer Bank ein Darlehen für den Bau einer Immobilie beantragen, bringen Sie zu dem Termin die folgenden Unterlagen mit:

  • die letzten drei Gehaltsnachweise
  • den letzten Lohnsteuerbescheid
  • die aktuelle Renteninformation
  • die SCHUFA-Selbstauskunft mit Ihrer Unterschrift
  • den Nachweis über mögliche weitere Kredite

Handelt es sich um eine Baufinanzierung für Selbstständige, verlangt die Bank beispielsweise eine Bilanz- und Gewinnermittlung sowie eine betriebswirtschaftliche Auswertung. Des Weiteren sind Informationen über die Immobilie entscheidend. Einzureichen sind daher:

  • Kaufvertrag oder Auszug aus dem Grundbuch
  • Bauplan sowie Bebauungsplan
  • Bruttogrundflächenberechnung und Nutzflächenberechnung
  • Lage- oder Katasterplan
  • Baubeschreibung oder Baukostenschätzung
  • genehmigter Baugesuch sowie Kopie der Rohbauversicherung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Tilgungserklärung, Erschließungskosten und ein Kostenvoranschlag
  • Wohnnebenkostenberechnung
  • Kopie der Gebäudeversicherung

Ebenso müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Kreditgeber Fotos des Objekts zu sehen wünscht.

Bildnachweise: adobestock.com/nopparat, adobestock.com/Countrypixel, adobestock.com/amnaj, adobestock.com/somchaikhun, adobestock.com/nopparat (chronologisch bzw. nach der Reihenfolge der im Kaufratgeber verwendeten Bilder sortiert)