Mi, 15. August 2018

Tücken im Detail

04.08.2011 18:51

Diese Fallen lauern im Mietvertrag

Endlich hat man eine Wohnung gefunden, in der man sich sein Leben für einige Jahre vorstellen kann. Nun gilt es nur noch, sich über die vertraglichen Details einig zu werden. Die wesentlichste Grundlage dafür ist der Mietvertrag. Und hier kann man in einige Fallen tappen, die später nicht selten vor dem Richter enden.

Was wird im Mietvertrag festgehalten?
Ganz generell überlässt im Zuge einer Miete der Eigentümer jemandem anderen eine Sache gegen Entgelt zum Gebrauch. Ein Mietvertrag kommt daher dann gültig zustande, wenn sich Mieter und Vermieter über den Gegenstand der Miete, also die Wohnung, und das dafür zu leistende Entgelt einig sind. Ein Mietvertrag kann daher grundsätzlich schriftlich oder mündlich zustande kommen, auch durch schlüssige Handlungen (wie etwas Übergabe des Wohnungsschlüssels und Überweisung der Miete). Dennoch empfiehlt sich eindeutig die Schriftform, um Missverständnissen vorzubeugen.

Grundlagen sind das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und das Mietrechtsgesetz (MRG). Der Vermieter darf in den Mietvertrag Bestimmungen einbauen, die den Mieter im Vergleich zum ABGB schlechter stellen, jedoch keine Klauseln aufnehmen, die den Mieter im Vergleich zum MRG benachteiligen, da diese Klauseln dann ungültig sind. Das MRG gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, für auf sechs Monate befristete Mietverträge, Ferienwohnungen, Heime etc. Hier gilt das ABGB, ein besonders aufmerksames Lesen des Mietvertrags ist daher wichtig. Der bedeutendste Unterschied bei dieser Art von Objekten ist jener, dass diese Mietverhältnisse sofort gekündigt werden können – auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes.

Wichtige Bestandteile des Mietvertrags
Folgende Punkte sollten im Mietvertrag enthalten sein:

  • Wer ist der Mieter, wer der Vermieter?
  • Was sind Mietgegenstand (Adresse, Wohnungsgröße, Ausstattung) und Verwendungszweck (private oder gewerbliche Nutzung)?
  • Dauer des Vertrags?
  • Wann und wie ist der Mietzins zu bezahlen?
  • Welche Kostenbestandteile sind anteilig vom Mieter zu tragen (Betriebskosten, laufende, öffentliche Abgaben, etc.)?
  • Aufteilung der Kosten, die in der Gemeinschaftsanlage, also im Wohnhaus generell, anfallen?
  • Hausordnung?

Zusätzlich können nach Belieben weitere Vertragsbestandteile in den Vertrag aufgenommen werden.

Falle 1 – Kein Kündigungsrecht
Bei Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, gibt es kein Kündigungsrecht. Schließt du daher für ein Einfamilienhaus einen Mietvertrag für fünf Jahre, dann kannst du diesen Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters nicht vorzeitig kündigen. Es empfiehlt sich daher jedenfalls, ein vorzeitiges Kündigungsrecht in den Vertrag mit aufzunehmen. Wurde der Vertrag unbefristet abgeschlossen, dann kann er jedoch auch seitens des Vermieters jederzeit gekündigt werden. In diesem Fall sollte ein Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit festgehalten werden, damit du nicht gleich wieder ausziehen musst.

Falle 2 – Erhaltungspflicht
Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er jedenfalls auch selbst beheben lassen. Schäden aufgrund von Abnützung können vom Vermieter behoben werden, müssen jedoch nicht. Eine Verpflichtung entsteht erst dann, wenn jene Schäden eine Gefahr für die gesamte Wohnhausanlage bedeuten. Davor kannst du als Mieter eine Minderung der Miete durchsetzen. Um in diesen Fällen auf der sicheren Seite zu sein, solltest du eine entsprechende Formulierung aufnehmen lassen, wonach der Vermieter zur Erhaltung des Mietgegenstands auf eigene Kosten jedenfalls verpflichtet ist.

Falle 3 – Wohnungsrückgabe
Ein häufiger Streitpunkt ist der Zustand, in dem eine Mietwohnung zurück übergeben werden muss. Laut Gesetz muss der Mieter die Wohnung so hinterlassen, wie er sie übernommen hat, gemindert um die normale Abnützung. In einem Mietvertrag können jedoch andere Bestimmungen aufgenommen werden. Steht in deinem Mietvertrag etwa, dass du die Wohnung genauso zurückgeben musst, wie du sie übernommen hast, dann wird die Einschränkung „gemindert um die normale Abnützung“ ausgeschaltet. Damit musst du für die Abnützung aufkommen, und das kann teuer werden: Es müssten Gebrauchsspuren an Wänden, Fliesen, Boden etc. beseitigt werden, so, als ob du die Wohnung nie bewohnt hättest. Und das geht am Sinn der Sache vorbei, schließlich zahlst du ja die Miete, womit die Abnutzung abgegolten wird. Der Verweis auf die Minderung um Abnützung sollte daher jedenfalls im Mietvertrag aufscheinen.

Falle 4 – Ablöse
Auch heute werden immer wieder Ablösezahlungen von Vormietern gefordert. Teilweise sind diese jedoch unzulässig, nämlich etwa dann, wenn du eine komplett leere Wohnung übernimmst oder keine entsprechende Gegenleistung geboten wird. In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte Ablöse bis zu zehn Jahre lang zurückgefordert werden. Du solltest daher in jedem Fall auf einer Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass du diese bezahlt hast (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen). Der Vermieter darf für seine eigenen Investitionen nur dann Ablöse fordern, wenn er dafür die Miete so berechnet, als ob es diese Investitionen nie gegeben hätte. Beispiel: entweder 7.000 Euro einmalig in bar für die Ablöse des Einbaus der Heizung und z.B. 500 Euro Miete, oder keine Ablöse und dafür 700 Euro Miete monatlich. Du solltest jedenfalls dokumentieren, mit welcher Ausstattung du die Wohnung übernommen hast, damit später festgehalten werden kann, ob die Ablösezahlung gerechtfertigt war.

Falle 5 – Mietzinsvorauszahlungen
Diese müssen klar deklariert und für einen bestimmten Zeitraum berechnet sein. Mietzinsvorauszahlungen für ein Jahr mindern somit den monatlichen Betrag für das erste Jahr, danach kommt es zu einer Anhebung: Musst du also 6.000 Euro an Miete vorauszahlen und dann 200 Euro monatlich fürs erste Jahr, so kommt es nach dem ersten Jahr zu einer Miete von 500 Euro monatlich plus 200 Euro monatlich, also 700 Euro. Dieser Betrag darf auch die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen nicht übersteigen. Eine Vorauszahlung ohne Zeitraum-Angabe ist als verbotene Ablöse zu sehen.

Falle 6 – Kaution
Maximal sechs Bruttomonatsmieten dürfen als Kaution berechnet werden. Damit dürfen aber bei Ende des Vertragsverhältnisses nicht die normalen Abnützungsschäden der Wohnung abgerechnet werden. Die Kaution darf nur für darüber hinausgehende Schäden angetastet werden. Dokumentiere jedenfalls genau, in welchem Zustand du die Wohnung übernommen hast. Die Kaution sollte in geeigneter Form, z.B. als Sparbuch, übergeben werden. Die Kaution ist unmittelbar nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, solange keine offenen Forderungen zur Gegenrechnung bestehen. Bei Streitigkeiten ist das zuständige Bezirksgericht heranzuziehen.

Falle 7 – Kosten für Vertragserrichtung
Entscheidet sich der Vermieter, den Mietvertrag bei einem Notar oder Anwalt aufsetzen zu lassen, dann hat er auch die Kosten dafür zu tragen. Errichtungskosten auf den Mieter überzuwälzen, ist jedenfalls ungültig – du solltest diese nicht bezahlen.

Generell solltest du Verträge vor dem Unterzeichnen aufmerksam prüfen. Auch die Arbeiterkammer ist hier eine gute Anlaufstelle. Klauseln, die dir merkwürdig vorkommen, solltest du mit dem Vermieter besprechen und streichen lassen. Wenn du den Mietvertrag am Tag der Erstbesichtigung der Wohnung unterzeichnest, hast du ein Rücktrittsrecht von einer Woche ab Zugang der Mietvertragsunterlagen. Bekommst du keine Unterlagen zugesendet, darfst du innerhalb eines Monats vom Vertrag zurücktreten.

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