14.04.2020 06:00 |

Abgewertet

Wie viel Corona steckt in Immobilien?

Gibt es einen Immobilien-Deal zum selben Preis wie vor Corona? Das Abwertungsgespenst geht um!

Jetzt herrscht einmal Ruhe, die Banken warten ab, ob ein größerer Immobilien-Deal über die Bühne geht - zum selben Preis wie vor Ausbruch der Krise. Ist es die Ruhe vor dem Sturm? Sicher ist, nach Corona werden die Staatsschulden gestiegen sein. „Koste es, was es wolle, die Wirtschaft muss gerettet werden“, hieß es, Betriebskosten und entgangene Gewinne sollten ersetzt werden. Das sind gewaltige Summen, die erst einmal verdient werden müssen, denn auch der Staat kann nicht ausgeben, was er nicht wieder einnimmt. Den Immobilien-Sektor könnte das stärker treffen als andere.

Das erste Rettungspaket sah eine 80-prozentige Garantie vom AWS vor, 20 Prozent mussten die Banken blanko, ohne Sicherheiten, übernehmen, aber ein Sektor war ausgenommen: Bauträger und Immobilien! Dieser Bereich sollte seinen eigenen Beitrag leisten. Ausgelöst vom billigen Geld der EZB, hat es hier einen gewaltigen Boom gegeben, enorme Gewinne wurden aufgehäuft, nicht alles war gesund.

Der Preis von Luxusimmobilien ging durch die Decke, in den Innenstädten setzte das jedem Haus noch einen Stock drauf, goldene Flaniermeilen sollten zahlungsfreudige Touristen anlocken. Mieten stiegen, Immobilien wurden aufgewertet - jedes Jahr fast 20 Prozent. Das Lohnniveau konnte mit dieser Preisentwicklung nicht mithalten, ein Generationskonflikt entstand, junge Menschen können sich nicht leisten, was die Eltern noch erwirtschafteten. „Leistbares Wohnen“ blieb auf der Strecke, profitiert haben Immobilien-Investoren.

Die Politik ist gefordert: „Wohnen ist Grundrecht“, verkündete die junge Justizministerin Alma Zadic und reiht sich damit nahtlos an die ebenso junge New Yorker Senatorin Julia Salazar, die Mietobergrenzen durchsetzte. Jetzt in der Krise ist leistbares Wohnen wichtiger denn je, hohe Arbeitslosenzahlen verschärfen die Situation. In Deutschland können Mieter bis 2022 nicht mehr gekündigt werden, auch in Österreich gilt ein Corona-Kündigungsschutz. Sollen die Vermieter damit ihren Beitrag zur Gesundung der Wirtschaft leisten? Sicher ist, was vor der Krise für steigende Renditen galt, gilt jetzt auch - nur mit umgekehrten Vorzeichen, wenn Renditen sinken, sinken die Immowerte. Experten sehen daher im Luxussegment starke Rückgänge, beim leistbaren Wohnen sogar Nachholbedarf. Die Verteilungsdiskussion hat eingesetzt, große Immobilienbesitzer werden dabei wohl stärker zur Kassa gebeten, schon gibt es Diskussionen um Steuern auf Gewinne von Mieteinnahmen bei mehr als zwölf Euro pro Quadratmeter.

Gleichzeitig werden Banken mehr Eigenmittel bei Immobilienfinanzierungen verlangen müssen, was sich ohnehin schon vor der Krise abzeichnete. Das schlägt sich erneut auf die Renditen nieder, Bauträger werden versuchen, die höheren Finanzierungskosten über den Einkauf bei Grundstücken zu korrigieren. Die Preise werden damit unter Druck geraten, wieder nach unten. Traumhaft hohe Erträge, die nicht primär aus den Mieteinnahmen erzielt wurden, sondern vor allem daraus, dass man Häuser im Boom aufwertete und diesen Wertzuwachs als Einnahmen buchte, sind dann vorbei. Die „Wirtschaftswoche“ berichtete, dass bei besonders stark wachsenden Immo-Gesellschaften die Einnahmen oft nur auf dem Papier bestünden, diese aber nach Abzug der Wertzuwächse ihrer Immobilien sogar Verluste schrieben. „Wenn die Ebbe kommt, zeigt sich, wer keine Badehose anhat“, so ein Insider.

Gewerbliche Immobilien, Geschäftslokale, Büros und Kaufhäuser wird das Virus stärker treffen als Wohnimmobilien: „Home-Office“ ist jetzt gelernt! „Gut möglich, dass wir ein Drittel unserer Verwaltung auch nach der Krise zu Hause lassen“, meint der hochrangige Manager eines Handelskonzerns, teure Büroflächen könnten eingespart werden. In den Kaufhäusern stapeln sich derzeit unverkaufte Schuhe, Shirts und Hosen. Wenn die Geschäfte wieder aufgehen, werden Rabattschlachten die Folge sein, um Platz für neue Ware zu bekommen. Touristen kommen dabei als Käufer ohnehin nicht mehr infrage. Für teure Mieten wird nicht viel übrig bleiben.

Bei großen Immobilienobjekten mit einem zentralen Mieter, der nicht leicht ersetzt werden kann, hängt der Wert der Immobilie nicht zuletzt an der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Die „Wirtschaftswoche“ weiß zu berichten, dass als stabiler Mieter bis auf Supermärkte aktuell wohl kaum ein Einzelhändler tauge.

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Wer die Werte seiner Häuser in guten Zeiten hoch setzt, muss sie in schlechten Zeiten nach unten korrigieren. Dafür muss nicht einmal ein Mieter ausfallen. Es reicht, wenn die Nachfrage nach Objekten und damit das Immobilienpreisniveau generell sinkt. Wie schnell das gehen kann, zeigt ein Bericht der Fondsgesellschaft Commerz Real, die über ihren Fonds Hausinvest vor wenigen Monaten zehn Kaufhöfe übernommen hat. In dem Schreiben von Mitte März heißt es, dass Handelsimmobilien des Fonds durch die Sachverständigen abgewertet worden seien. Damit wurde sowohl dem strukturellen Wandel im Einzelhandel, als auch den aktuellen Auswirkungen durch die Verbreitung des Coronavirus vorausschauend Rechnung getragen.

Wirtschaftswoche, 9.4.2020

Eine Abwertung der Gewerbeimmobilien bringt dem Investor nicht nur wegen der Verluste Probleme, sondern auch weil heikle Verschuldungsgrenzen bei den Banken überschritten werden könnten. Schon bei Abwertungen von zehn bis fünfzehn Prozent sind diese bald erreicht und dann greift die Bank ein!

Das „Manager Magazin“ berichtete vom deutschen Logistik-Milliardär Klaus-Michael Kühne, der gerade erst groß in Immobilen investiert hat. Er wird sich jetzt eventuell, so wie andere, die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt stellen müssen.

Kronen Zeitung

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