(Zwangs-)Versteigerung
So läuft ein Bieterverfahren ab
Bei Zwangsversteigerungen kommen Immobilien unter den Hammer, deren Vorbesitzer sich überschuldet haben - großartige Schnäppchen sollte man sich aber nicht erwarten.
Eine Zwangsversteigerung ist fast immer eine unschöne Sache. Wenn jemand gezwungen ist, sein Haus zu verkaufen, handelt es sich oft um eines der letzten Kapitel einer traurigen Vorgeschichte, die nicht immer mit selbst verschuldeter Misswirtschaft erklärt werden kann. Für die Bank als Gläubiger ist eine Zwangsversteigerung nur die allerletzte Maßnahme. Die Bemühungen gehen dahin, andere Lösungen zu finden, ehe tatsächlich beim Bezirksgericht eine Zwangsversteigerung beantragt wird.
Der häufigste Grund für eine Überschuldung ist der Verlust des Arbeitsplatzes bzw. der Existenzgrundlage bei Selbstständigen. Scheidung oder Tod des Partners ist die zweithäufigste Ursache – eine Person allein kann die Raten nicht mehr „stemmen“. Erst an dritter Stelle folgt übermäßiger Konsum. Mit dem Erlös des versteigerten Objekts können offene Rechnungen bezahlt werden, Gläubiger werden befriedigt oder kommen wenigstens zu einem Teil des Geldes, das ihnen geschuldet wird.
Informationen einholen
Bevor ein Objekt zur Versteigerung ausgeschrieben wird, beauftragt das zuständige Bezirksgericht einen Gutachter, der den Wert des Hauses bzw. der Wohnung schätzt. Danach wird ein Versteigerungstermin veröffentlicht. Die Gutachten mit wichtigen Zusatzinformationen sind u.a. online abrufbar. Dort ist auch ersichtlich, ob etwa Wohn- und Wegerechte oder irgendwelche „dingliche Lasten“ auf der Liegenschaft bestehen. Im Vorfeld wird zudem das „geringste Gebot“ festgesetzt und veröffentlicht. Es beträgt laut Gesetz die Hälfte des Schätzwertes.
Vor dem Versteigerungstermin gibt es auf Antrag einen Besichtigungstermin. Interessenten sollten diesen unbedingt wahrnehmen. Gerade bei Zwangsversteigerungen kommen nämlich häufig sanierungsbedürftige bzw. noch gar nicht fertiggestellte Immobilien unter den Hammer. Man darf nicht vergessen: Wer in Geldnöten steckt, hat andere Sorgen, als sich um den Zustand des eigenen Hauses zu kümmern. Bei der Besichtigung kann man sich ein Bild von der tatsächlichen Lage machen.
Ablauf des Bieterverfahrens
Wer bei der Versteigerung mitbieten möchte, muss sich mit offiziellem Lichtbildausweis ausweisen und eine Summe von zehn Prozent des gutachtlichen Schätzwerts auf einem Sparbuch hinterlegen (bzw. eine Bürgschaft der Bank über diesen Betrag nachweisen). Man spricht vom sogenannten „Vadium“. Dieses Vadium dient als Sicherstellung und ist nach einem etwaigen Zuschlag zu leisten. Nachdem zu Beginn der Versteigerung noch einmal alle relevanten Informationen rund um das Objekt verlesen wurden, beginnt das eigentliche Bieten: zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten! Der Höchstbieter erhält den Zuschlag – und ist somit Eigentümer. Allerdings nur unter Vorbehalt, noch können nämlich von Rechts wegen verschiedene Einsprüche erhoben werden.
Liegt etwa das Meistbot unter einem Betrag von 75 Prozent des Schätzwertes, kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe des Zuschlags das höchste Gebot noch überboten werden. Dafür muss ein Antrag bei Gericht gestellt und ein entsprechendes Vadium einbezahlt werden. Die Versteigerung geht gleichsam in die behördliche Verlängerung. Das „Überbot“ kann in weiterer Folge vom ursprünglichen Meistbietenden dann erneut überboten werden.
Zuschlag an den Meistbietenden
Ist die Sache schließlich durch, liegt also ein offizielles Meistbot vor, wird ein Verteilungstermin mit allen Gläubigern festgelegt – normalerweise zwei Monate nach der Versteigerung. Dabei erfahren die Gläubiger, wie viel Geld sie tatsächlich zurückbekommen.
Derjenige, der letztlich den Zuschlag erhalten hat, muss innerhalb von zwei Monaten das Meistbot bei Gericht erlegen. Das vorab geleistete Vadium wird dabei selbstverständlich auf die Kaufsumme angerechnet. Erst nach Bezahlung der vollständigen Summe kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen.
Wie bei jedem „normalen“ Immobilienkauf auch fallen zusätzlich Nebenkosten an, etwa Grunderwerbsteuern, Grundbucheintragsgebühren sowie Eingabegebühr. Die Nebenkosten bei einer Zwangsversteigerung sind im Regelfall aber niedriger als jene bei einem Kauf am freien Immobilienmarkt.
Günther Kralicek, wohnkrone.at
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