Anwalt klärt auf

Teuerung: Rechte und Pflichten bei Mieterhöhungen

Die aktuelle Teuerungswelle ist allgegenwärtig. Auch Mieten bleiben nicht verschont. Teilweise wurden Mieten im Jahr 2022 bereits mehr als einmal angehoben. Es stellt sich die Frage, wie damit umgegangen werden soll. Der Tiroler Rechtsanwalt Dr. Christian Klotz klärt im Rahmen der Serie „Krone § Recht“ auf.

Selbst gesetzlich geregelte (in der Regel günstige) Hauptmietzinse wie Kategorie- oder Mindestmietzinse wurden heuer schon dreimal angepasst. Auch in den meisten Mietverträgen sind Wertsicherungen vorgesehen. Dabei gilt, dass grundsätzlich jede rechtlich zulässige Art einer Wertsicherung möglich ist. Es gibt aber auch Beschränkungen bzw. Konstellationen, in denen eine Wertsicherung nicht geltend gemacht werden kann.

Was wurde im Vertrag vereinbart?
Wurde etwa vereinbart, dass nur einmal pro Jahr eine Wertsicherung erfolgen darf, dann wäre eine zweimalige Vorschreibung im selben Jahr nicht zulässig. Bei sogenannten Schwellwert-Indexierungen muss der vereinbarte Schwellwert erst überschritten sein, bevor eine neuerliche Anpassung erfolgen darf. Daher empfiehlt sich in einem ersten Schritt immer, in den Mietvertrag zu schauen.

Gesetzliche Rahmenbedingungen maßgebend
In einem zweiten Schritt ist dann noch zu prüfen bzw. prüfen zu lassen, welchen rechtlichen Rahmenbedingungen das Mietverhältnis unterliegt. Insbesondere im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht nämlich eine Obergrenze mit dem gesetzlich höchstzulässigen Hauptmietzins. Eine Unwirksamkeit muss binnen drei Jahren gerichtlich bzw. bei der Schlichtungsstelle geltend gemacht werden. Auch rückwirkende Wertanpassungen sind nicht bei allen Mietverhältnissen erlaubt.

Worauf Sie achten sollten:

• Wertsicherungsvorschreibungen nicht negieren. Es droht die Gefahr einer Kündigung des Mietvertrages bzw. der Verlust der Wohnung.
• Veranlassen Sie im Zweifel zeitnah eine Überprüfung der Vorschreibung und eine Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Hierfür stehen Ihnen Ihre Rechtsanwältin/Ihr Rechtsanwalt gerne zur Verfügung.

Da die Nichtzahlung des Mietzinses, worunter auch Wertsicherungsbeträge fallen, die Vermieterseite zur Aufkündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann, sollten Wertsicherungsvorschreibungen keinesfalls negiert werden. Bei Unklarheiten bzw. Zweifeln empfiehlt sich eine fachliche Überprüfung und gegebenenfalls eine Zahlung unter Vorbehalt.