„Krone“-Serie, Teil 6

Tipps für Miete, Kauf und Kredit

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Ein Kauf rechnet sich oft erst nach Jahrzehnten. Fixzinskredite kosten derzeit zwar noch unter drei Prozent, die Miete ist meist aber die einzige Wahl.

Das Eigenheim ist laut Umfragen für 85 Prozent der Österreicher ein Lebensziel. Das habe mit Prestige, Stolz und dem Argument zu tun, finanziell besser dazustehen, wenn der Kredit dafür abbezahlt ist. Und man will seinen Kindern etwas hinterlassen, weiß Motivforscherin Sophie Karmasin. „Das wird nicht rational entschieden. Doch für viele bleibt Eigentum ein Wunschdenken.“

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Zur Miete zu wohnen ist also meistens ohne Alternative. Und diese hat auch Vorteile: Außertourliche Kosten der Instandhaltung und Renovierung eines Hauses treffen Mieter im Normalfall nicht. Wer einen günstigen Altmietvertrag hat, etwa die Wohnung der Eltern übernimmt, bleibt besser dabei. Weiters kann man seine Ersparnisse veranlagen, statt sie ins Eigenheim zu stecken, und so Ertrag erwirtschaften.

Angesichts der hohen Immobilienpreise rechnet sich Eigentum auch erst in vielen Jahren. Alleine die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Notar usw.) verteuern den Kaufpreis um rund 10 Prozent, was locker die Mietkosten zweier Jahre bedeutet. Manche Untersuchungen nehmen daher an, dass man in Wien und Salzburg über 31 Jahre, in Eisenstadt immer noch 16 Jahre braucht, ehe Miete teurer als Kauf wird. Setzt man auf weiter steigende Immobilienpreise, dann verkürzt sich dieser Zeitraum zwar stark - davon hat man aber nur etwas, wenn man sein Domizil auch wieder verkauft.

Dennoch ist die Nachfrage ungebrochen, auch weil Kredite - noch - unüblich günstig sind. Der Tiefpunkt ist allerdings schon überschritten. Wer sich wegen halbwegs erschwinglicher Raten auf Jahrzehnte verschuldet, muss somit mit mehreren Zinserhöhungen rechnen. Banken empfehlen daher bereits seit einer Weile, die derzeit günstigen Konditionen mittels Fixzinsdarlehen auf möglichst lange Zeit „einzufrieren“. Wer schon ein variabel verzinstes, noch lange laufendes Darlehen hat, sollte ebenfalls möglichst umsteigen. Fixe Wohnkredite gibt es üblicherweise von zehn bis 30 Jahren. Sie sind zwar etwas teurer als variable Zinsen, dafür aber wird eine Rate, die man sich jetzt leisten kann, nie viel höher werden.

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Interessant ist eine Mischform, wo man zuerst fixe und dann die letzten Jahre variable Zinsen zahlt. Bei einer Finanzierung von 100.000 Euro auf 20 Jahre verlangen die großen Banken derzeit ab 2,125 Prozent. Durch den späteren variablen Teil sowie Nebenkosten ergibt sich im Beispiel (s. Tabelle des Wirtschaftsmagazins Gewinn) eine sogenannte effektive Belastung von insgesamt 2,59 Prozent. Die Monatsrate beträgt dann 526 Euro, die Gesamtrückzahlungssumme 126.180 Euro. Bausparkassen liegen derzeit in etwa auf gleichem Niveau, allerdings kann der Zinssatz am Ende auf den gesetzlich möglichen Höchstwert von sechs Prozent steigen.

Wolfgang Stabauer, Öko Wohnbau GmbH

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Gastkommentar von Wolfgang Stabauer, Öko Wohnbau GmbH

„25 Prozent billigere Wohnungen“

„Wohnen ist eigentlich für viele nicht mehr finanzierbar, denn die Baukosten laufen davon. Wer aus dem Hotel Mama auszieht, junge Paare oder Familien haben keine Chance. Wir haben dazu ein Modell, mit dem Wohnungen bis zu 25 Prozent billiger sein können.

Dafür gibt es drei Schlüssel: Erstens errichten wir auf Baurechtsgründen, kaufen diesen also nicht, sondern erwerben ein Benutzungsrecht auf 99 Jahre. Es gibt großes Interesse etwa von Bundesforsten, Landwirten oder Kommunen, ihre Gründe so zu nützen, ohne selbst zu bauen. Zweitens bauen wir im hochqualitativen Holzbau. Dadurch ist ein System aus vorgefertigten Teilen möglich, das billiger ist. Drittens sind unsere Häuser vielfach bewährt, das spart hohe Planungskosten, Abstimmung mit Gestaltungsbeiräten usw.

In Summe können wir Netto-Kaltmieten von im Schnitt 6,35 Euro je Quadratmeter anbieten. Selbst unser Projekt in der Stadt Klagenfurt kommt nur auf 7,35 Euro. Die Warmmieten bleiben jedenfalls immer unter 9,90 Euro. 50 Quadratmeter kommen so auf 480 Euro. Die Wohnungen sind fixfertig mit Küche, Bad und eventuell Carport ausgestattet, die Größen richten sich je nach dem Bedarf, den z. B. die Bürgermeister schon an Wohnungssuchenden haben.

Typische Einheiten sind 46 und 48 Quadratmeter groß oder 50 beziehungsweise 60 Quadratmeter. Bisher haben wir in Landes- und Bezirksstädten gebaut, Verhandlungen in Wien, Linz und Graz stehen vor dem Abschluss.“

Kronen Zeitung