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Finanzierungsrechner – Kredite zuverlässig planen


finanzierungsrechner testOb Traumurlaub in der Karibik, neues Familienauto, Einbauküche mit Komfort oder die eigene Immobilie – viele Wünsche sind oft mit größeren Ausgaben verbunden. Auch wer gut verdient und fleißig spart, kann diese Aufwendungen selten aus vorhandenen Rücklagen finanzieren. Ein Haus zu bauen, nachdem ein halbes Leben lang gespart wurde, ist kaum die Lebensplanung, die den meisten vorschwebt.

Die Finanzierung eines kostenintensiven Wunschs über einen Kredit ist heutzutage für viele Menschen eine Selbstverständlichkeit. Die Kapitalgeber, vertreten durch Filialbanken, Sparkassen sowie Direktbanken, bieten eine große Auswahl an Finanzierungsmodellen. Diese unterscheiden sich zum einen in der Kreditsumme, zum anderen in ihren grundlegenden Konditionen wie der Laufzeit als auch dem Kreditzins.

Jedes Darlehen sollte gut geplant werden. Dies gewährleistet, dass seine Rückführung den Kreditnehmer keinesfalls überlastet beziehungsweise sich die Kosten im Rahmen halten.

Ein Finanzierungsrechner stellt ein einfaches Tool dar, mit dem sich ein Kreditrahmen bestimmen und der gesamte Ablauf eines Darlehens im Voraus planen lässt. Für Immobilienfinanzierungen eignet er sich als Hilfsmittel in der Kreditplanung. Auch Kredite für andere Anschaffungen lassen sich mit ihm vorbereiten.


Was kann ich mir überhaupt leisten?

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, steht am Anfang oft hilflos vor einer erschreckend hohen Summe. Mehrere hunderttausend Euro für eine Immobilie sind keine Seltenheit, für die meisten Normalverdiener erscheint das jedoch wie eine unvorstellbare Summe. Früher oder später stellt sich die Frage: „Kann ich mir das überhaupt leisten?“. Ein Immobilienkredit ist in der Regel ein klassischer Ratenkredit. Das heißt, die aufgenommene Summe wird über eine festgelegte Laufzeit in monatlichen Raten zurückgeführt. Je höher die Rate ist, desto kürzer ist auch die Laufzeit und umgekehrt.

Über die gesamte Zeit der Rückzahlung sind für die aktuelle Restsumme Kreditzinsen fällig. Daraus folgt, dass bei einer langen Laufzeit, bei gleichem Zinssatz, der Gesamtbetrag, also der Nettodarlehensbetrag zuzüglich Zinsen beziehungsweise Gebühren, höher ist als bei einer kurzen Laufzeit. Mit einem Tilgungsrechner, den Banken sowie Sparkassen online bereitstellen, lässt sich in wenigen Schritten berechnen, welche Kreditsumme bei einer festgelegten Laufzeit in Verbindung mit einem vorgegebenen Zinssatz aus den eigenen Einkünften zu bewältigen ist.

bauspardarlehenFür Immobilienfinanzierungen, die mit einem hohen Darlehensbetrag verbunden sind, eignen sich lange Laufzeiten. Angestrebt wird eine Belastung, die insgesamt unwesentlich höher ist als die Miete für eine vergleichbare Immobilie. Üblicherweise gilt als spätester Zeitpunkt für das Ende der Kreditlaufzeit der Eintritt des Kreditnehmers ins Rentenalter. Da Immobilien oft als Altersvorsorge gedacht sind, mit Renteneintritt die monatlichen Einkünfte jedoch sinken, sollte keineswegs über diesen Zeitpunkt hinaus geplant werden. Viele Häuslebauer wünschen sich allerdings einen deutlich früheren Abschluss der Tilgung des Kredits für ihr Haus.

Mit dem Hauskreditrechner lässt sich einschätzen, welche Laufzeit realistisch ist. Ein Immobilienrechner berücksichtigt neben der Kaufsumme für eine Immobilie auch Nebenkosten, zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Maklerprovision plus Notar- und Gerichtskosten, die den Darlehensbetrag zusätzlich erhöhen.


Der passende Kredit

Das Angebot an Krediten von Banken im Filialnetz vor Ort als auch von Direktbanken online ist riesig. Mit einem Darlehensrechner findet sich schnell das günstigste Darlehen. Als Budgetrechner ermittelt der Finanzierungsrechner in Abhängigkeit von einer tragbaren Monatsrate in Verbindung mit einer realistischen Laufzeit die maximale Darlehenshöhe. Das beantwortet gleichzeitig die Frage, wie teuer eine Immobilie sein darf. Der Zinsrechner berechnet die Monatsrate zusammen mit dem Zinsanteil und liefert Informationen zu den Gesamtkosten eines Kredites, also die Summe aus Nettodarlehensbetrag plus Zinsen. Mit einem Tilgungsrechner lassen sich Tilgungspläne erstellen, die beim Tilgungskredit mit veränderlicher Monatsrate die Belastung für jeden Monat der gesamten Laufzeit genau aufschlüsseln.


Ratenkredit, Tilgungsdarlehen, Annuitätendarlehen

darlehenJeder Kredit, egal ob Immobilienfinanzierung, Autokredit oder Bauspardarlehen, muss zurückgezahlt werden. Einzelne Darlehen unterscheiden sich vor allem in Kreditsumme, Laufzeit und Zins. Auch die Modalitäten der Rückführung sind ein wichtiges Unterscheidungskriterium, das auch bei Verwendung eines Finanzierungsrechners Beachtung finden sollte.

Der klassische Immobilienrechner berechnet die Konditionen eines Ratenkredits. Analog dazu wählen Anbieter auch die Bezeichnung Tilgungsdarlehen. Die monatliche Rate setzt sich aus Tilgung plus Zins zusammen. Prozentual bleiben beide Faktoren über die gesamte Laufzeit, zumindest im Rahmen einer Zinsbindung, konstant. Das heißt, die anfangs festgelegte Tilgungshöhe bezieht sich immer auf die Gesamtschuld. Ist zum Beispiel für einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro eine Tilgung von 3 % p. a. vereinbart, beträgt der Tilgungsanteil konstant 250 Euro pro Monat. Der Zinsanteil bezieht sich ausschließlich auf die Restschuld. Das heißt, auf den Darlehensbetrag abzüglich der bereits geleisteten Tilgung. Da die restliche Darlehensschuld monatlich sinkt, reduziert sich gleichzeitig der Zinsanteil mitsamt der fälligen Kreditrate.

Die Laufzeit eines Kredits ist in erster Linie von der Höhe der Anfangstilgung abhängig. Um eine kurze Rückzahlungsfrist zu erzielen, wird zu Anfang stets eine hohe Tilgung empfohlen.

Anders verhält es sich beim sogenannten Annuitätendarlehen. Hier setzt sich die monatliche Rate aus Tilgung plus Zins zusammen. Allerdings bleibt die regelmäßige Zahlung über die Laufzeit hinweg konstant. Da beim Annuitätendarlehen die Zinsen ebenfalls auf die sinkende Restschuld berechnet sind und dementsprechend der Zinsanteil abnimmt, ist die gleichbleibende Rate durch den kontinuierlichen Anstieg der Tilgung bedingt. Während die Rückzahlung bei einer festgelegten Monatsrate zu Beginn überwiegend aus Zinsen besteht, steigt im Laufe der Zeit die eigentliche Tilgung an.

Ein Annuitätendarlehen ist für Kreditkunden gut planbar. Einen Tilgungsplan zu erstellen macht jedoch kaum Sinn, da ein solcher, abgesehen von einer Abschlussrate, über die gesamte Laufzeit den gleichen Betrag anzeigen würde.

Eine weitere, eher selten genutzte Variante, ist das endfällige Darlehen. Bei ihm beinhaltet die monatliche Ratenzahlung ausschließlich die Zinsleistung, berechnet auf die Gesamtschuld und die vereinbarte Laufzeit. Die Restschuld, der Darlehensbetrag, bleibt davon unberührt. Sind die Zinsen in gleichbleibenden Raten abgetragen, ist die Kreditsumme zur Tilgung in einer Einmalzahlung fällig. Diese Art der Rückzahlung bietet sich an, wenn zu einem bestimmten Termin, spätestens zum Ablauf der Zinszahlungen, die Auszahlung eines Investments bevorsteht. Ein endfälliges Darlehen ist vorwiegend als Überbrückungskredit geeignet.


Risiko Anschlussfinanzierung

Für jeden Kredit, gerade für Immobilienfinanzierungen mit langen Laufzeiten, legt die Bank zu Beginn eine Zinsfestschreibung vertraglich fest. Für den angegebenen Zeitraum bleibt der jeweils auf die Restschuld berechnete Zinssatz konstant.

Für den Kreditnehmer bedeutet eine Zinsbindung Planungssicherheit. Die Sollzinsbindung beinhaltet für die Bank wie für den Darlehensnehmer ein Risiko. Wird der Kreditvertrag in einer Niedrigzinsphase geschlossen, ist die Bank an einen Zins gebunden, auch wenn sich der Marktzins während der vereinbarten Zeit zu ihren Gunsten entwickelt beziehungsweise für neu abgeschlossene Verträge ein höherer Zins anzusetzen ist. Umgekehrt bindet sich ein Kreditnehmer an einen für ihn ungünstigen Zins, selbst wenn während der Laufzeit günstigere Konditionen möglich sind.

Die begrenzte Zinsbindung ist für beide Seiten sowohl Chance als auch Risiko. Wie lange ein Zinssatz festgeschrieben ist, lässt sich zwischen der Bank und dem Kreditnehmer verhandeln. Welche Laufzeit dabei sinnvoll ist, hängt von der aktuellen Finanzmarktlage ab. Zusätzlich ist vor dem Hintergrund der Zinsentwicklung in der Vergangenheit kaum eine Prognose für die Zukunft möglich.

Wer sich vor den Risiken schützen möchte sowie im Gegenzug bereit ist, auf die Chancen zu verzichten, kann mit einer Bank eine Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit vereinbaren. Bei solchen Volltilgungsdarlehen liegt der Zinssatz üblicherweise höher.

Als Anschlussfinanzierung wird die Vertragsgestaltung nach Ablauf der Zinsbindung bezeichnet. Grundsätzlich bieten sich drei Möglichkeiten, wie eine Finanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung weiterlaufen kann:

Prolongation
Prolongation nennt sich die einfache Vertragsverlängerung. Das heißt, der Kredit bleibt bestehen, lediglich die Laufzeit mitsamt dem Zinssatz werden neu festgelegt.

Umschuldung
Bei einer Umschuldung löst ein zweiter Kreditgeber die Restschuld im Rahmen eines neuen Kreditvertrages ab.

Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen ist eine Variante der Umschuldung, die der Kreditnehmer bereits bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf der Zinsbindung vertraglich festlegt. Der Vorteil dieser Methode liegt darin, dass für das Anschlussdarlehen der Zinssatz gilt, der zum Zeitpunkt der Unterschrift angeboten wird. So kann der Kreditnehmer frühzeitig von einem Niedrigzins profitieren.


Wie funktioniert ein Finanzierungsrechner?

Finanzierungsrechner finden sich in großer Auswahl online von unterschiedlichen Anbietern. Das grundlegende Funktionsprinzip als auch die Bedienung gleichen sich weitgehend. Eine einfache Eingabemaske dient der Erfassung verschiedener Eckdaten einer Finanzierung.

Bei einfachen Rechnern muss der Anwender lediglich den gewünschten Kreditbetrag eingeben, die Laufzeit wählen und aus einer Liste den Verwendungszwecken aussuchen. Letzteres ist erforderlich, da Banken für verschiedene Finanzierungsaufgaben unterschiedliche Konditionen anbieten.

Nach Absenden des Formulars erfolgt die Anzeige der Ergebnisse als Liste von Angeboten verschiedener Finanzdienstleister. Dabei sind zum einen die monatliche Rate sowie zum anderen der zur Berechnung angesetzte Zinssatz angegeben. Mit einem Klick auf eines der Angebote in der Liste gelangt der Anwender direkt auf die Seite des Kreditanbieters. Dort bekommt er weitere Informationen und kann online eine Kreditprüfung beantragen.

zinsrechnerFinanzierungsrechner finden sich auf den Seiten einzelner Immobilienfinanzierer oder auf Informationsseiten zum Thema Immobilienfinanzierung. Solche Hauskreditrechner sind deutlich umfangreicher, berücksichtigen aber genauer die individuellen Faktoren.

Immobilienrechner erfassen folgende Arten der Finanzierung:

  • Kauf einer Immobilie
  • Neubau
  • Anschlussfinanzierung
  • Umbau
  • Modernisierung

Anschließend fragt das Online-Formular die Art der Immobilie ab:

  • Eigentumswohnung
  • Einfamilienhaus
  • Doppelhaushälfte
  • Mehrfamilienhaus
  • Baugrundstück
  • Gewerbeimmobilie

Die Unterscheidung dient der Wahl des richtigen Angebots mit auf die jeweilige Finanzierung passend zugeschnittenen Konditionen. Die Angabe des Standortes der Immobilie dient der Berechnung ortsüblicher Nebenkosten wie der Grunderwerbsteuer und einer Maklerprovision. Ist Eigenkapital vorhanden, kann der Nutzer dieses ebenfalls angeben. Ist ein Kreditnehmer in der Lage einen Teil des Kaufpreises selbst aufzubringen, bieten Banken meistens bessere Kreditkonditionen an, da Eigenkapital für den Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit darstellt.

Schließlich wird auch der Kaufpreis abgefragt.

Aus den eingegebenen Daten berechnet der Immobilienrechner die Höhe des benötigten Darlehens. Dieses setzt sich aus dem eigentlichen Kaufpreis (plus Eigenkapital) zuzüglich ortsabhängiger Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie bereits eingeplanter Umbau- oder Modernisierungskosten, betitelt als Kaufnebenkosten, zusammen. Im nächsten Schritt kann der Nutzer den Sollzinssatz, den gewünschten Tilgungssatz und die angestrebte Sollzinsbindung erfassen.

Aus allen Daten berechnet der Finanzierungsrechner ausführliche Informationen zum Immobilienkredit:

  • Jahresbelastung
  • Monatliche Raten
  • Restschuld nach Zinsbindung
  • Bis zum Ende der Zinsbindung gezahlte Zinsen
  • Tilgungsbetrag bis zum Ende der Sollzinsbindung
  • Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens

Die ausführliche Darstellung erfolgt durch einen kompletten Tilgungsplan, welcher für jedes Jahr Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld aufschlüsselt.


Fazit

Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, gar selbst zu bauen, gehört zu den wichtigsten Lebensentscheidungen der meisten Menschen. Die hieraus entstehenden finanziellen Verpflichtungen begleiten Eigentümer oft über Jahrzehnte. Dabei können sich Kredite bei unzureichender Planung leicht zum existenziellen Problem entwickeln. Die sinnvolle Vorbereitung beginnt schon mit der Beantwortung der Frage, welcher Darlehensbetrag maximal zu bewältigen ist beziehungsweise wie teuer eine Immobilie überhaupt sein darf. Die Frage nach dem realistischen Budget beantwortet in wenigen Schritten ein Finanzierungsrechner.

Außerdem erlaubt ein Immobilienrechner die genaue Planung des Ablaufs einer Finanzierung. Er berechnet die durchschnittlichen Kaufnebenkosten gemeinsam mit dem über den reinen Immobilienpreis hinausgehenden Kreditrahmen. Zudem ermittelt er auf Basis des Zinssatzes den Gesamtbetrag, der bis zum Ende des Kreditvertrags fällig ist, sowie einen vollständigen Tilgungsplan.