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Baukredit / Immobilienkredit

baukredit immobilienkredit testDer Traum vom eigenen Haus schlummert in jedem. Nicht wenige entscheiden sich daher jedes Jahr wieder, dass sie den Schritt wagen. Doch nicht nur die Suche nach dem Grundstück und das Errichten des Hauses können ein schwieriges Unterfangen sein. Der Hausbau ist ein finanzieller Akt, der meist durch einen Kredit ermöglicht wird. Wer sich für einen Baukredit entscheidet, sollte daher genau beachten, welche Bürde er auf seine Schultern nimmt, um im schönen neuen Haus guten Gewissens leben zu können.


Wie finanziert sich eine Immobilie?

Im klassischen Fall trägt sich die Baufinanzierung durch eine Kombination von Eigen- und Fremdkapital. Der zukünftige Bauherr verfügt dabei über einen finanziellen Grundstock, wie Ersparnisse, Erbschaften, Erträge aus Wertpapieren oder Unternehmen, welches er einsetzt, um ein Haus zu bauen. Nur Personen, die über sehr viel Vermögen verfügen, können ohne fremdes Kapital ein oder mehrere Häuser errichten.

Dabei steht im Hintergrund, dass ohne Eigenkapital die Gefahr der Überschuldung, auch langfristig, stark ansteigt.


Was muss vor dem Kreditantrag bedacht werden?

Bereits die Planung legt den Grundstein für die anstehende Finanzierung. Bauherren sollten hier bewusst mit ihren Wünschen in Abwägung mit den finanziellen Möglichkeiten umgehen. Es bietet sich an, zu Beginn ein Budget zu stecken, dass 30% über den Ausgaben liegt, die tatsächlich anfallen sollen. Dabei sind alle Dinge zu berücksichtigen, die sich während der Bauphase durch Komplikationen in den Bauboraussetzungen oder durch gesetzliche Änderungen ergeben können.

Optimismus ist in diesem Moment der Planung fehl am Platz. Denn es kann Phasen geben, in denen auch kritische finanzielle Situationen zu bewältigen sind, die am Anfang nicht vorhersehbar waren.

Hinzu kommt die Abwägung der tatsächlichen Arbeiten und Grundlagen, die schlussendlich die Immobilie entstehen lassen. Es lohnt sich, viele Jahre im Voraus zu denken. Ist die Immobilie im Alter gut nutzbar? Wie entwickelt sich die Situation der Baugegend? Besteht die Chance bei guter Pflege der Immobilie und Verkauf des Hauses aus diversen Gründen, dass die entstandenen Kosten zu decken sind?

Wie hoch muss das Eigenkapital sein?

Für eine Baufinanzierung bietet es sich an, dass ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht, um die gewünschte Summe zu erhalten. Dabei sind diese Überlegungen nicht nur bei Neubau zu treffen, sondern auch bei Krediten für den Hauskauf. Beim Kauf eines Hauses bestehen zusätzliche Risiken, dass mehr Kosten anfallen, als tatsächlich angegeben sind.

Es empfiehlt sich 20 % der errechneten Bausumme in Form von Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Wird die Grenze überschritten, umso besser. Ein Unterschreiten hingegen kann den Antrag platzen lassen oder erhöht das Risiko einer zu großen finanziellen Belastung.


Wie gestaltet sich ein Finanzierungsplan?

kreditrechnerZiel ist es, genau zu erkennen, welche monatliche Belastung geschultert werden kann, um den Kredit über mehrere Jahre mitunter Jahrzehnte hinweg bedienen zu können. Zunächst scheint es verlockend, dass nach dem Einzug in das Eigenheim die Mietkosten wegfallen. Aber auch hier sind Kosten für Instandhaltung und Nebenkosten zu bedenken.

Idealerweise erfolgt die Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben über mehrere Monate hinweg. Besonders Selbstständige gehen ein hohes Risiko ein, da vermeintlich stabile Einkünfte wegbrechen können. Durch eine detaillierte und gründliche Analyse fallen Kostenpunkte auf, die nicht monatliche, aber vierteljährlich oder jährlich anstehen. Hierzu zählen:

  • Versicherungsbeiträge
  • Abschläge für Nebenkosten
  • Nachzahlungen von Nebenkosten
  • Jahresgebühren für Mitgliedschaften und vieles mehr.

Bei einer Momentaufnahme der Ausgaben und Einnahmen kann es vorkommen, dass diese Kosten übersehen werden, aber dennoch existent sind.

Wer kann helfen die Finanzierung zu verwirklichen?

Sind alle Pläne für Bau und Finanzierung vorhanden, dann schließt sich die Suche des passenden Kreditgebers an. Wer, auch mit ausreichender Ausbildung oder Kenntnis, alle Pläne selbst erstellt hat, tut gut daran eine weitere Meinung zu allen Ergebnissen einzuholen.

Zunächst die Konsultation eines Immobiliensachverständigen nicht schädlich, der sich im Bereich der Finanzierung auskennt. Wichtig ist, dass es sich um eine Person handelt, die vollkommen unabhängig die Lage bewertet und Fehler entdeckt. Mitunter kann es vorkommen, dass Berater der Banken eher das große Geschäft mit dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie wittern, als objektiv und sachlich richtig zu entscheiden.

Baufinanzierungsspezialisten unabhängiger Natur greifen im finanziellen Bereich an und können den gewählten Darlehen vor seinem Abschluss auf Tauglichkeit und Umsetzbarkeit bewerten.

Die Suche des passenden Darlehens kann auf eigene Faust oder mithilfe einer Bank erfolgen. Kreditvergleiche online sind hilfreich. Auch Rezensionen oder Erfahrungsberichte können die Entscheidung beeinflussen. Dabei gilt zu beachten, dass viele Rezensionen darauf ausgelegt sind einen Anbieter zu pushen. Ebenso kann dies auch in einer Bank vorkommen. Darum sollte ein Auge wachsam auf den Fakten beruhen.

Bei der Auswahl des Hauskredits ist es wichtig, dass die folgenden Optionen zu bedenken sind:

  • Summe
  • Konditionen
  • Laufzeit
  • Zinsen
  • Option der Anschlussfinanzierung

Wer in diesem Moment objektiv vergleicht und entscheidet, kann bares Geld und viel Stress sparen.


Wie wirken sich Zinsen auf einen Baukredit aus?

kreditOb Hauskauf oder Neubau, wer einen Kredit in Anspruch nehmen will oder muss, sollte sich auf die Zinsen gefasst machen, die in den kommenden Jahren bis zur Begleichung der Summe entstehen.

Es klingt verlockend, denn ist der Kredit abgeschlossen, dann wird ein monatlicher Betrag bis zur völligen Ablöse des Kredits gezahlt. Unter dem Strich bleibt aber nicht nur die Tilgung, sondern Zinsen summieren sich auf.

Laut der aktuellen Niedrigzins-Politik sind die Kreditverträge zu empfehlen, die mit einem festen Zinssatz belegt sind, sich dafür die Laufzeit aber weiter erstreckt. Variable Zinssätze, die nicht festgelegt sind, ermöglichen die Option, dass der Zinssatz sinken kann, muss es aber nicht. Ist von vorn herein der Zins festgeschrieben, ist dieser nicht mehr von der Marktentwicklung abhängig und sicherer.

Bei der Suche nach dem passenden Kredit sollte die Zeit keine Rolle spielen, denn die Verwirklichung des Traumes muss auf festen Füßen stehen. Vergleiche brauchen ebenso ihre Zeit, wie die Rücksprache mit dem Sachverständigen des Vertrauens.


Warum sind verlockende Kreditangebote meist untauglich?

Bei der Suche des Kredits besteht die Option der Onlinerecherche oder dem Gespräch mit unterschiedlichen Banken. Zur Orientierung ist eine eigenständige Recherche ein probates Mittel. Dabei fällt auf, dass sich online zahlreiche offensichtlich verlockende Angebote finden. Es gilt von diesen Werbeaktionen Abstand zu nehmen, sofern kein bekanntes und vertrauensvolles Unternehmen dahintersteht.

Auch Kredithaie suchen auf diese Weise nach ihrem nächsten Opfer. Das Muster bleibt dabei immer gleich: Menschen in einer dringlichen Lage suchen nach einem Kredit, der ihre finanziellen Voraussetzungen übersteigt. Ob nun aus dem Grund, weil der Hausbau endlich starten soll oder, weil das Angebot sehr verlockend erscheint. Viele gehen dem Hai in die Falle.

Daraus ergeben sich neue Probleme. Der Abschluss unterliegt hohen Zinsen und einem strengen Zahlungsplan. Während eine Bank wohlwollend mahnt die Fristen einzuhalten oder einen Verzug auszugleichen, nutzen Kredithaie diese Lage schamlos aus. Durch penetrantes Auftreten und Strafzahlungen geraten die Kreditnehmer ungewollt in eine tiefere Spirale der Verschuldung. Aus diesem Grund: Finger weg von diesen Angeboten.

Welche Formen der Baufinanzierung gibt es?

Auf der Suche nach einem guten Kredit sollten sich die Kreditnehmer auch mit den Formen der Kredite beschäftigen, die im Bereich Immobilien zu haben sind.

Annuitätendarlehen

Dieses Darlehen wird dann vergeben, wenn die Kreditnehmer bereits einen Bausparvertrag besitzen. Er liegt als besonders sicher in der Finanzierung, da die Zinsen während der gesamten Laufzeit nicht schwanken. Daraus ergeben sich konstante Zahlungen und Zinsen bei längerer Laufzeit, was zeitgleich mehr Planungssicherheit mit sich bringt.

Cap-Darlehen

Diese Form der Finanzierung beruht auf einer Hypothekenfinanzierung. Der Bau des Hauses erfolgt durch den Bauherrn, der alle organisatorischen Aufgaben übernimmt, das Haus baut oder Kauf, es bewohnt oder vermietet. Innerhalb des Vertrages mit der Bank ist eine Zinsobergrenze festgelegt, die den variablen Zins im Anstieg bremst, sofern nötig.

Dennoch ist der Bauherr nicht gleichzeitig Eigentümer der Immobilie. Im Grundbuch steht bis zur vollständigen Begleichung des Darlehens die Bank, die bei Zahlungsausfall über den weiteren Vorgang mit der Immobilie entscheidet. Im Ernstfall kann das Haus zur Versteigerung ausgeschrieben werden, womit der Bauherr Haus und Bonität verliert.

Forward-Darlehen

Wie das englische Wort bereits beschreibt, richtet sich diese Finanzierung nach der Entwicklung in der Zukunft. Banken bieten diese Modelle an, da sie für Kunden eine wertvolle Alternative zum Annuitäten-Darlehen darstellen.

Zunächst spricht die Bank einen Kredit für eine maximale Laufzeit von fünf Jahren aus. Innerhalb dieser Laufzeit sind Zinskonditionen festgelegt. Nach Ablauf der Zeit besteht die Option einer Anschlussfinanzierung, sofern der Kredit nicht getilgt ist. Durch diese Finanzierungsrunden berechnet sich der Zins mit jeder Verlängerung neu. Je nach Entwicklung der Zinsen und dem Projekt selbst, ergeben sich finanzielle Vor- oder Nachteile, wenn die Anschlussfinanzierung nach einem höheren Zinssatz zu berechnen ist.

Dieses Darlehen eignet sich vornehmlich für Bauherren, die sich im Planungs- oder Anfangsstadium befinden.


Welche Risiken stehen bei einer Baufinanzierung im Raum?

Wenn die persönlichen Risiken, wie Planungsunsicherheit etc., ausgeschlossen werden können, bedeutet das nicht, dass keine Risiken mehr bestehen. Während zahlreiche Kreditrechner und Tilgungsrechner, die optimale Finanzierung gefunden haben, können sich Gefahren entwickeln, die in der eigenen Planung keine Rolle spielten.

Insolvenz des Bauträgers

immobilienfinanzierungEs passiert, dass ein Unternehmen sich wirtschaftlich nicht mehr halten kann. Daraus ist niemandem ein Vorwurf zu machen. Problematisch ist es beim Hausbau aber dann, wenn der Bauträger Insolvenz anmelden muss. Die Bauherren haben Leistungen gezahlt, die noch nicht erbracht sind.

Hier bietet sich an, dass zunächst diese Option in der Finanzierung bedacht wird und zusätzlich Leistungen nur in einem bestimmten Umfang vor Leistungserbringung an den Bauträger zur Zahlung kommen.

Tod des Bauherrn

Eine Situation, die sich niemand vorstellen möchte, die aber eintreten kann. Verstirbt der Bauherr vor der Ablöse des Kredits, sind die Angehörigen in der Verantwortung. Daher gilt es bereits in der Planung zu beachten, dass dieser Fall eintreten kann. Für mehr Sicherheit sorgt hier eine Risikolebensversicherung, die eben solche Ausfälle denken kann.

Arbeitslosigkeit

Der Verlust des Jobs aufgrund von Krankheit, Stellenabbau oder anderen Ursache kann jeden treffen. Dabei ist es in diesem Moment aber nicht egal, wie eine neue Stelle gefunden wird, sondern dass die Finanzierung des Kredits im Rahmen dieses Engpasses gesichert bleibt. Der Abschluss einer Versicherung, die diesen Fall abdeckt, ist privat oder direkt vonseiten des Kreditgebers anzustreben, wenn es zum Vertragsabschluss kommt.


Was tun bei Zahlungsausfall?

Aus welchen Gründen auch immer ein Kredit nicht monatlich bedient wird, der offene Umgang mit der Situation ist wichtig und kann entscheidend sein. Bereits wenn sich eine solche Situation ankündigt, ist der Kreditnehmer verpflichtet, sich mit der Bank in Verbindung zu setzen, um eine Lösung zum reibungslosen Ablauf zu finden.


Für wen ist der Baukredit geeignet?

baufinanzierungPersonen, die über Eigenkapital verfügen, dass aber für den Bau eines Hauses nicht ausreicht, können sich einen Immobilienkredit ansehen. Dabei gilt zu bedenken, dass neben den monatlichen Raten auch die Unterhaltung des Hauses einen wichtigen Faktor ausmacht. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso geringer fällt der Kredit und die monatliche Belastung aus.

Die Entscheidung für eine Finanzierung steht und fällt mit dem Eigenkapital, da eine Realisierung des Projekts aus der Kombination von Eigen- und Fremdgeld vielversprechend ist, wenn genügend Substanz zur Verfügung steht.

Menschen, die ausreichende Mittel besitzen, die einen Kredit unnötig machen, können sich überlegen, ob sie dennoch einen in Anspruch nehmen. Wer genügend finanzielle Absicherung vorweisen kann, zeigt der Bank auf, dass die Bewilligung kein Problem darstellt.

Menschen ohne Eigenkapital hingegen sollten auf eine Finanzierung in dieser Dimension verzichten. Sie haben keine Rücklagen und können so nicht vermeiden, dass die Immobilie bei Zahlungsausfall auf dem Spiel steht oder verloren geht. Daher ist hier von einem Kredit abzuraten.


Fazit

Der Baukredit ist die letzte Stufe zur Verwirklichung eines Traums. Die hohe finanzielle Belastung kann Menschen an die Belastungsgrenze bringen, wenn sie nicht vorab genau kalkuliert haben, was nötig ist, um sicher zu leben.

Daher sind eine gute Planung und ein gewisses Eigenkapital essenziell wichtig. Hilfe findet sich bei unabhängigen Sachverständigen, aber auch bei der Onlinerecherche auf seriösen Portalen und Kreditvergleichen.

Bei der Entscheidung tragen Zinsen einen großen Teil bei, denn sie bestimmen über die Summe, die tatsächlich innerhalb der Laufzeit bewerkstelligt werden muss. Unterschiedliche Baufinanzierungsformen bieten ein breites Spektrum an Optionen, die zur Wahl stehen.

Erst nach einer gründlichen Planung und dem Ausschluss aller Risiken ist ein Kredit möglich. Wer sich für die Finanzierung entschieden hat, sollte dennoch nicht brav seine Raten zahlen, sondern die vertraglichen Bedingungen des Kredits ab und an lesen. Dies ist wichtig für den langfristigen Umgang mit der finanziellen Belastung und klärt über alle Rechte und Pflichten auf, die der Kreditnehmer mit der Finanzierung übernommen hat.

Auf diese Weise wird aus dem Traum kein Albtraum.

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