Sa, 16. Dezember 2017

Nachfrage wächst

24.10.2017 14:49

Zinshäuser in Wien: Sicher investiert

Der Wiener Zinshausmarkt eilt von einem Höhenflug zum nächsten. Die Objektpreise steigen kontinuierlich, die Nachfrage wächst. Wohnkrone wirft einen Blick auf das Wiener Betongold.

Wien gehört zu den lebenswertesten Städten weltweit. Tolle Architektur und Infrastruktur, ein hohes Maß an Sicherheit, Kultur und Zukunftsperspektiven zeichnen die Hauptstadt aus. Der Zuzug belegt die Beliebtheit, der Zinshausmarkt unterstreicht sie. 2016 wurden knapp unter 600 Liegenschaften verkauft, zu einem Transaktionsvolumen von rund 1,45 Milliarden Euro. Ein Zinshaus wechselte demnach durchschnittlich für über 2,4 Millionen Euro den Besitzer. Starke Preisunterschiede finden sich aber bereits bei einer oberflächlichen Betrachtung.

Der teuerste Bezirk ist noch immer die Innere Stadt. Im ersten Bezirk liegt der Zinshauskaufpreis pro Quadratmeter bei 3900 bis 9000 Euro. Deutlich preiswerter wird es in den Randbezirken wie Simmering, Floridsdorf, Donaustadt und Liesing, wo die Quadratmeterpreise bereits bei circa 1000 Euro starten. Wobei Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien im letzten Zinshaus-Marktbericht zusammenfasst: "Generell wird in Wien derzeit kein durchschnittlich ausgestattetes Zinshaus unter einem Preis von 1320 Euro pro Quadratmeter verkauft."

Profit oder Werterhalt?
Betrachtet man den Wiener Zinshaus-Marktbericht 2017 von EHL genauer, stellt man fest, dass die möglichen Renditen genau andersherum verteilt sind. Während Zinshäuser in Wien 1010 bei Vollvermietung nur eine Bruttorendite von 1,5 bis 2,9 Prozent versprechen, lassen sich in den Wiener Randbezirken bei Vollvermietung 3,7 bis 5,2 Prozent Rendite erwirtschaften. Woran das liegt? "Die inneren Lagen werden oft von gut situierten Privatinvestoren oder Privatstiftungen gekauft, um diese langfristig zu halten. Deren Wertstabilität steht im Vordergrund. Äußere Lagen werden eher von Projektleitern und Immobilienentwicklern gekauft, um Neubauten zu errichten, diese zu parifizieren und anschließend in Form von Eigentumswohnung zu verkaufen", so Herwig Michael Peham, Leitung Investment bei EHL. Durch die niedrigeren Kaufpreise lohnt sich die Entwicklung von Randbezirk-Objekten daher mehr als die ohnehin schon sehr teuren Innenstadtjuwelen.

Klug investieren
Die Bezirke Margareten (1050), Favoriten (1100), Simmering (1110), Meidling (1120) und Brigittenau (1200) haben zuletzt eine spürbare Preissteigerung erfahren. Eugen Otto, geschäftsführender Eigentümer der Otto Immobilien Gruppe, erklärt: "Der 10. und 11. Bezirk waren unterbewertet - die Attraktivitätssteigerung rund um den Hauptbahnhof und die U1-Verlängerung wirken sich dort aus. Und der 20. Bezirk war bisher eher ein Geheimtipp, hat sein Image zuletzt aber stark verbessert."

Herwig Michael Peham von EHL schätzt die Lage ähnlich ein: "U-Bahn-Verlängerungen - beispielsweise die U1, U2 und U5 - haben meist einen positiven Effekt auf die Preislage. Wer sich mit der Stadtentwicklung genauer beschäftigt, kann erkennen, welche Regionen zukünftig dazugewinnen könnten." Ein Interessantes Detail: 2016 haben vermehrt Privatpersonen ihre Zinshäuser veräußert. Ein Indiz dafür, dass die Decke bei den Zinshauspreisen bereits erreicht ist? "Nein, das lässt sich daraus nicht schlussfolgern. Die Preise haben sich zuletzt gut entwickelt, und jetzt lassen sich Eigentümer ihre Liegenschaften versilbern", sagt Peham.

1x1 des Hauskaufs
Um beim Zinshauskauf ein gutes Investment zu machen, gilt es eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Laut Eugen Otto ist die Lage noch immer primär. Aber es kommt auch auf die eigenen Investmentziele an. Möchte man in Zukunft Vorsorgewohnungen anbieten, selbst vermieten oder parifizieren und abverkaufen? Ein altes Objekt in Außenbezirken mit viel Leerstand wird laut Experten eher für den Abriss und Neubau geeignet sein. Ein Zinshaus in den inneren Bezirken mit einem schönen Rohdachboden könnte ideal für einen Dachbodenausbau sein. Weitere Faktoren sind der allgemeine Hauszustand (Elektrik, Installationen, Fassade, bauliche Gegebenheiten), die Eigentumsverhältnisse (wie viele Mieter, wie viele Eigentümer sind im Haus) und natürlich das eigene Risiko. Wo eine hohe Rendite winkt, ist meistens auch das Risiko höher.

Eine genaue Kenntnis der unmittelbaren Umgebung samt deren Miet- und Eigentumsangeboten ist unabdingbar, um die eigenen Preisvorstellungen richtig einschätzen zu können. Interessant: Im Rahmen der Recherche wurden Altmieter mit günstigen, unbefristeten Mietverträgen eher positiv eingestuft. Die Experten waren sich einig, dass solche Mietverhältnisse ein großes Potenzial haben, wenn die Wohnungen frei werden und man schlagartig einen marktüblichen Mietzins einheben kann. Markus Arnold beruhigt Mieter jedoch: "Wir werden nie ein Mietrechtgesetz bekommen, das den Mieter schlechterstellt. Und das ist auch gut so."

wohnkrone.at

Das könnte Sie auch interessieren
Kommentar schreiben

Sie haben einen themenrelevanten Kommentar? Dann schreiben Sie hier Ihr Storyposting! Sie möchten mit anderen Usern Meinungen austauschen oder länger über ein Thema oder eine Story diskutieren? Dafür steht Ihnen jederzeit unser krone.at-Forum, eines der größten Internetforen Österreichs, zur Verfügung. Sowohl im Forum als auch bei Storypostings bitten wir Sie, unsere AGB und die Netiquette einzuhalten!
Diese Kommentarfunktion wird prä-moderiert. Eingehende Beiträge werden zunächst geprüft und anschließend veröffentlicht.

Kommentar schreiben
500 Zeichen frei
Kommentare
324

User-Beiträge geben nicht notwendigerweise die Meinung des Betreibers/der Redaktion bzw. von Krone Multimedia (KMM) wieder. In diesem Sinne distanziert sich die Redaktion/der Betreiber von den Inhalten in diesem Diskussionsforum. KMM behält sich insbesondere vor, gegen geltendes Recht verstoßende, den guten Sitten oder der Netiquette widersprechende bzw. dem Ansehen von KMM zuwiderlaufende Beiträge zu löschen, diesbezüglichen Schadenersatz gegenüber dem betreffenden User geltend zu machen, die Nutzer-Daten zu Zwecken der Rechtsverfolgung zu verwenden und strafrechtlich relevante Beiträge zur Anzeige zu bringen (siehe auch AGB).

Für den Newsletter anmelden