Do, 23. November 2017

Wohnbaupolitik

23.10.2017 14:41

Leistbares Wohnen für alle: Der Wiener Weg

Wohnbaustadtrat Michael Ludwig verteidigt Wiens Wohnbaupolitik. Wohnen sei ein Grundrecht und müsse für alle Wiener leistbar bleiben.

Wien ist bei der Wohnbaupolitik in der Vergangenheit einen sehr eigenen Weg gegangen. Während viele Kommunen in den 1980er- und 1990-Jahren ihre Wohnungsbestände privatisiert und verkauft haben, baute die Stadt Wien das städtische Wohnungsangebot immer weiter aus. "Es zählt nicht immer nur das schnelle Geld", findet Michael Ludwig klare Worte. "Die oberste Prämisse gilt immer dem Grundsatz, leistbares Wohnen sicherzustellen. Für alle Wienerinnen und Wiener. Und nicht nur für die Superreichen."

Günstige Liegenschaften
Ein Rechnungshofbericht hatte vor einigen Monaten zu Tage gebracht, dass die Stadt Wien Liegenschaften zu billig verkauft bzw. Baurechte zu allzu günstigen Konditionen vergeben habe. Dadurch hätte man auf Einnahmen in Millionenhöhe verzichtet. Die Stadt bestreitet das gar nicht und gibt dem Rechnungshof im Prinzip Recht. Wien verfolge damit nämlich eine ganz konkrete Strategie.

"Selbstverständlich wäre es möglich, Liegenschaften - insbesondere im innerstädtischen Bereich - auch hochpreisig und mit maximaler Gewinnerwartung zu veräußern. Dann muss aber auch klar sein, dass dort schließlich Wohnungen zu Luxuspreisen entstehen werden", so der Wohnbaustadtrat. "Wir aber wollen Wohnungen, die sich die Wiener auch leisten können. Und zwar in der ganzen Stadt. Ich will nicht, dass Wohnen in der Stadt nur für Reiche möglich ist."

Würde man tatsächlich alle Liegenschaften über ein herkömmliches Bieterverfahren abwickeln, wäre das de facto das Ende des geförderten Wohnbaus. Die höheren Erlöse, die man bei den Bieterverfahren erzielen kann, sind nur eine Seite der Medaille. Auf der anderen stehen eine Reihe von negativen Folgen - auch finanzieller Natur.

Negative Folgen
Zunächst würden die Mieten steigen. Das freut einige wenige - bedeutet auf der anderen Seite aber erhebliche Mehrkosten für die Stadt. Aufgrund höherer Mieten wären nämlich mehr Menschen auf die Unterstützung durch die öffentliche Hand angewiesen. Monat für Monat, Jahr für Jahr: Zahlungen, die den Haushalt des Landes nachhaltig belasten.

Der soziale Wohnbau würde insgesamt massiv leiden und buchstäblich an den Stadtrand gedrängt werden. Wenn Grundstücke im Bieterverfahren vergeben werden, anstatt sie dem geförderten Bereich (mit geltenden Obergrenzen) zuzuführen, kann auch von Grundeigentümern nicht verlangt werden, dass diese ihre Grundstücke für den geförderten Wohnbau zu günstigen Konditionen zur Verfügung stellen. Das wiederum hätte negative Auswirkungen auf die Entwicklung zahlreicher aktueller Großprojekte, wie Sonnwendviertel, Nordbahnhof, Seestadt Aspern und einige andere - all jene modernen Stadtviertel mit hoher Lebensqualität bei leistbaren Mieten.

Geisterstadt verhindern
Ein weiteres Problem wäre das Aus der "sozialen Durchmischung". Die Stadt achtet seit Jahrzehnten ganz bewusst drauf, dass nicht nur die Ärmsten der Armen vom geförderten Wohnbau profitieren, sondern auch Besserverdienende. Das soll die Ghettoisierung verhindern und führt dazu, dass eben auch Menschen, die dem Mittelstand zuzurechnen sind, im Gemeindebau wohnen. Wenn nun erschwingliche Wohnungsangebote nur noch in Stadtrandlagen zu finden sind, wird ein Großteil der Wiener Bevölkerung immer weiter aus dem Zentrum gedrängt. Im gesamten innerstädtischen Gebiet würde eine Preisspirale einsetzen, die Mieten explodieren.

Der sukzessive Ausverkauf der Innenstädte an ausländische Investoren ist vorgezeichnet. All dies hat Auswirkungen auf die städtische Infrastruktur, wie sich am Beispiel anderer Metropolen zeigt. In London gibt es bereits jetzt enorme Schwierigkeiten, Arbeitsplätze beispielsweise im Bereich des Gesundheitswesens oder der Sicherheit zu besetzen. Schlüsselkräfte wie Krankenschwestern, Ärzte, Lehrer oder Polizisten pendeln täglich mehrere Stunden zwischen Wohnort und Arbeitsplatz, weil sie sich das Wohnen in der Stadt einfach nicht mehr leisten können.

Nutznießer Mittelschicht
Noch ist die Mittelschicht in Wien (wir sprechen von Menschen aus dem 2. und 3. Einkommens-Quartil) relativ breit aufgestellt. Für die Immobilienwirtschaft ist diese Zielgruppe besonders attraktiv: sicheres Einkommen, höhere Kaufkraft, verlässliche Zahlungsmoral.

Immer wieder werden denn auch Forderungen nach einem strengeren Zugang zum sozialen Wohnbau laut. Der Hintergrund: Wenn Normalverdiener im Gemeindebau nicht mehr willkommen sind, wächst die Nachfrage am freien Wohnungsmarkt - und einige Makler reiben sich die Hände. Eine Logik, die aus Sicht der Immobilienwirtschaft durchaus nachvollziehbar ist. Aber die Volkswirtschaft bestehe eben nicht nur aus der Immobilienwirtschaft.

Der Wohnbaustadtrat verweist darauf, dass es gerade die Mittelschicht sei, die den sozialen Wohnbau mitfinanziere. Genau deshalb "sollen sie auch von den Angeboten des sozialen Wohnbaus profitieren". Je strenger der Zugang zum sozialen Wohnbau, desto unattraktiver würde dieser für die Mittelschicht und desto eher verschwindet er als "sozialpolitisches Instrument".

Derzeit haben 75 Prozent aller Wiener grundsätzlich Zugang zum sozialen Wohnbau (bei einem sozialen Wohnungsbestand von rund 50 Prozent). Wien gilt damit als das gelebte Gegenbeispiel zum wirtschaftsliberalen Ansatz. Immer mehr Städte und Kommunen weltweit nehmen sich das Wiener Modell zum Vorbild.

Kaufkraft erhalten
Die hohe Attraktivität Wiens ist nicht zuletzt der Tatsache geschuldet, dass die Kosten für Wohnen hier - im internationalen Vergleich - immer noch günstig sind. Wenn Menschen nun einen höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten aufbringen müssen, bleibt ihnen weniger Geld für den Konsum. Das schadet der Wirtschaft nicht nur unmittelbar, sondern senkt auch die Standortattraktivität, weil Unternehmen bei Neuansiedelungen gezwungen sind, höhere Gehälter zu zahlen, um denselben Standard zu bieten wie an vergleichbaren Standorten.

Wirtschaftsliberale gehen davon aus, dass durch die Deregulierung und gänzliche Liberalisierung des Marktes der Wohnungsneubau "beflügelt" würde und ein höheres Angebot die Preise sinken ließe. Michael Ludwig hält das für graue Theorie und stellt sich derartigen Phantasien entschieden entgegen.

Es geht ihm dabei gar nicht um ideologische Grundfeste. Aber er warnt nachdrücklich vor den Auswirkungen eines solchen Weges: "Wie in so vielen Bereichen des Lebens wird auch hier deutlich, dass die Lösung zumeist in der Mitte liegt. Im Miteinander aus Staat und privat, in der Kooperation aus kommunalen und staatlichen Lenkungsinstrumenten und einer aufgeschlossenen Wirtschaft."

Wohnen als Grundrecht
Wohnen ist ein Grundrecht, hält Ludwig fest. Folglich müssen auch staatliche "Eingriffe" grundsätzlich gerechtfertigt sein, damit angemessenes Wohnen für alle möglich ist. "Letztlich profitieren davon auch die Wirtschaft und die Gesellschaft. Die vielbeschworene Deregulierung und gänzliche Liberalisierung des Wohnungsmarktes führt jedenfalls in die Sackgasse.

Schaut man sich die Situation in anderen Städten an, dann wird deutlich, dass die Mieten sehr viel höher sind und auch noch deutlich weniger gebaut wird", so Ludwig. "Wir gehen hier in Wien ganz bewusst und konsequent einen anderen Weg: den der Kooperation und Zusammenarbeit".

Wien setzt im kommunalen Wohnbau gezielte Maßnahmen:

  • Kein Verkauf des kommunalen Wohnbaus
  • Starkes Mietrecht
  • Hoher Förderaufwand bei der Wohnhaussanierung (auch private Wohnhäuser)
  • Hoher Förderaufwand in der Neubauleistung
  • Gezielte Kooperationen parallel zum geförderten Wohnbau (z.B. Wohnbauinitiative)
  • Grundstücksbevorratung
  • Bereitstellung von Grundstücken zu besonders günstigen Konditionen
  • Zusätzliche Wohnbau-Offensive

Die genannten Maßnahmen befördern darüber hinaus die soziale Durchmischung und verhindern den Ausverkauf der inneren Stadtgebiete.

wohnkrone.at

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