Teure Finanzierung

Kosten bei einem Immobilienkredit – Tipps & Infos!

(Bild: thinkstockphotos.de)

Eine Immobilie aus der Portokasse zu bezahlen, schaffen die wenigsten Menschen. Die meisten brauchen einen Kredit bei der Bank, um ihren Wohntraum zu verwirklichen. Leider ist die Finanzierung eine ziemlich teure Angelegenheit. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.

Voraussetzungen für die Kreditgewährung
Bei den meisten Banken werden für Immobilienfinanzierungen Eigenmittel von 20 bis 30 Prozent verlangt, damit ein Kredit gewährt wird. Denn üblicherweise fallen bei einem Immobilienerwerb Nebenkosten in Höhe von etwa 20 Prozent an, für die es keine Deckung mehr durch den Immobilienwert gibt. Bei einem Immobilienwert von 100.000 Euro muss man also gesamt mit 120.000 Euro an Ausgaben rechnen - 20.000 Euro für Makler, Grunderwerbsteuer, Notariatsgebühren und dergleichen. Diese 20.000 Euro sind damit für die Bank ein Risiko, weil die Immobilie, wenn sie verkauft wird, ja nur um 100.000 Euro angeboten werden kann. Daher das Eigenmittelerfordernis.

Weiters wird ein regelmäßiges Einkommen verlangt. Gut für die Bonitätsbeurteilung sind zusätzliche Ersparnisse in Form von Bausparguthaben, Sparguthaben oder Kapitallebensversicherungen.

Wird die Finanzierung gewährt, müssen Sie mit nachstehenden Kosten rechnen:

Kosten für Grundbucheintragung
Im Zuge der Kaufabwicklung muss nicht nur Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch vermerkt werden: Benötigen Sie eine Finanzierung, wird sich die Bank ebenfalls mittels einer Hypothek ins Grundbuch eintragen wollen. Dafür fallen weitere 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechtes für die Eintragung an, das heißt von jenem Betrag, den die Bank sichergestellt haben möchte. Bei einem Pfandrecht über 100.000 Euro sind das daher gleich einmal 1.200 Euro, die man an Kosten tragen muss.

Je nach Bonität kann das Pfandrecht in der Höhe von bis zu 120 Prozent des finanzierten Betrages eingetragen werden - hier können Sie versuchen zu verhandeln, über welchen Betrag die Bank wirklich ins Grundbuch will. Denn verringert sich die Basis der Berechnung, verringern sich auch die absoluten Kosten, die Sie zu tragen haben. Im 100.000-Euro-Beispiel macht das bei Reduktion von 120% Pfandrecht auf 100% Pfandrecht einen Unterschied von 240 Euro.

Zusätzlich zur Grundbuchgebühr kommen 42 Euro Eingabengebühr für das Bezirksgericht und weiters die Gebühren für die Erstellung der Pfandurkunden vonseiten der Bank, die je Institut unterschiedlich sind.

Finanzierungsgebühren
Der größte Posten an direkt mit der Finanzierung verbundenen Kosten ist die Bearbeitungsgebühr, die je nach Bonität zwischen einem und drei Prozent des Finanzierungsbetrages liegt. Zusätzlich werden in der Regel quartalsweise Kontoführungsgebühren verrechnet. Je besser Ihre finanzielle Situation, desto eher können Sie hier verhandeln. Die verhandelbaren Punkte sind die Höhe des Pfandrechtes, also jenen Werts, über den die Bank ins Grundbuch eingetragen werden will, die Bearbeitungsgebühr und die Art des Kontoabschlusses: Statt eines vierteljährlichen Abschlusses können Sie versuchen, einen jährlichen Abschluss zu bekommen, da in diesem Fall die Spesen nur einmal pro Jahr anfallen.

Zinsen
In der Kreditrate sind ein Teil Tilgung und ein Teil Leihgebühr in Form der Zinsen vorhanden. Die Zinsen setzen sich aus einem Basiszinssatz, meistens der Drei-Monats-Euribor, und einem Aufschlag zusammen. Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der Bonität - und hier können Sie versuchen zu verhandeln. Darauf wird sich die Bank allerdings nur bei guter Bonität, das heißt ausreichend Eigenmitteln und freiem Monatseinkommen, einlassen.

Nachdem wir uns derzeit in einer Niedrigzinsphase befinden, können Sie auch versuchen, einen Fixzinssatz für eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren. Dieser liegt dann wahrscheinlich etwas über dem aktuellen variablen Zinssatz, den Sie normalerweise bezahlen würden. Aber Sie haben die Sicherheit, über lange Jahre nicht auf einmal extrem steigende Zinsen und damit eine unerwartet hohe Monatsbelastung zu haben.

Weitere Sicherstellungen
Die meisten Banken verlangen zumindest eine Ablebensversicherung, damit im Fall des Ablebens eines Kreditnehmers die Tilgung sichergestellt ist. Abgesehen davon macht es für Familien Sinn, in dieser Richtung vorzusorgen. Allerdings entstehen dadurch monatliche Kosten, die ebenfalls zu berücksichtigen sind.

Werden bestehende Lebensversicherungen als Pfand verlangt, können auch dafür Gebühren anfallen. Diese sind je Versicherungsgesellschaft unterschiedlich hoch. Erkundigen Sie sich im Zuge des Kreditgesprächs und vergleichen Sie gut.

Nicht blindlings zur Hausbank!
Lassen Sie sich jedenfalls ein Angebot erstellen, damit Sie die Kreditangebote unterschiedlicher Banken miteinander vergleichen können. Denn nicht immer ist das Kreditangebot der Hausbank das günstigste, und ein Bankenwechsel kann sich auszahlen.